Жизненный цикл объектов недвижимости. Определение износа методом эффективного возраста Эффективный срок службы

- изменения в технологии;

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
- износ сооружений в процессе эксплуатации;
- неблагоприятное воздействие окружающей среды;
- изменения в технологии;
- воздействие различных внешних факторов.
Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.

Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях знаний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкладываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками 11 специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себестоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он интересует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на конкретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оценочного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановления (замещения) и рыночной стоимости улучшений.

С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.

Никто не спорит, специальные знания полезны, но они являются дополнительными, а не определяющими, и не могут служить определениями данного понятия в рамках конкретной дисциплины - теории оценки и оценочной профессии, связанной с экономическими измерениями.

Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимости улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действием различных иных факторов устаревания является следствием обесценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).

Износ (оценочный), или обесценение , - это действительная потеря в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых разработок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ограничения и др.), имеющих различные источники происхождения.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.

Классическая теория оценки выделяет три вида обесценения:
- физический износ;
- функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание.

Физический износ (deterioration) - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами первоначальных свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил, а также ошибок при проектировании или нарушений правил строительства (рис. 11.1).

Этот вид обесценения происходит вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных конструктивных элементов или всего здания в целом. Снижение стоимости здания может быть связано также с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное устаревание (functional obsolescence ) - потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки.

Это может быть устаревание конструктивного или объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания (сооружения), несовременность инфраструктуры и интерьера, несоответствие качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу зданий (сооружений), наличие излишеств и пр. Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и к короткоживущим.

Кривая, отражающая процесс накопления физического износа
I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта, период приработки;
II - период стабилизации, период нормальной эксплуатации и медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации;
III - период интенсивного накопления усталостных (технически неустранимых) деформаций, и когда величина износа достигает критического значения (80%), возникает вопрос необходимости разборки здания

Величина функционального устаревания характеризует степень функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом и основных параметров его эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям рынка.

Внешнее (экономическое) устаревание {external obsolescence) - потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.

Эти факторы могут быть различного характера:
- физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль, завод и т.д.);
- экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие макроэкономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих негативное влияние);
- политического (законодательные ограничения и изменения политических, финансовых и иных условий на рынке недвижимости).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функциональног0 устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старением окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. При этом внешний износ часто измеряется капитатизированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.

То, что источники разделены (не пересекаются) и охватывают полный спектр значений возможных причин, позволяет утверждать, что в теории оценки введена система износов и устареваний, не допускающая двойного счета в отличие от ущербной в этом смысле некоей «совокупности» видов износов (устареваний), введенной в ЕСО (см. п. 3.3.3 учебника). Так, например, физический износ определяется как потеря в стоимости в результате потребления активов путем их использования. Здесь источники рассматриваются в ближайшем окружении, определяющем качество эксплуатации объекта оценки. Функциональное устаревание связано с изменениями в отрасли, производящей объект оценки, а внешнее устаревание, как это следует из названия, определяется изменениями макроэкономических условий функционирования объекта.

Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Совокупное обесценение (accrued depreciation) - потеря стоимости под действием всех факторов обесценения

Система обесценений в оценке недвижимости

Обесценение может быть устранимым или неустранимым.

Устранимое обесценение - износ или устаревание, устранение причин которого технически осуществимо и является экономически оправданным (целесообразным).

Экономически оправданным считается действие, в результате которого увеличение стоимости объекта оценки после ликвидации причины не меньше затрат на его выполнение.

Неустранимое обесценение - износ, или устаревание, для которого устранение причин, его вызывающих, не может быть физически или технически реализовано или устранение которого не является экономически оправданным.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.

Внешний (экономический) износ в оценке недвижимости всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.

Обесценение строений непосредственно связано с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете обесценения достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов. При этом оценщик должен иметь представление о жизненном цикле объекта недвижимости.

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
- формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
- эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
- прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона (Харисон Г. Оценка недвижимости: перевод с английского М.: РОО, 1994г.), такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

При расчете накопленного износа (совокупного обесценения) оценщики используют следующие понятия.

Нормативный срок службы (Тм) - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Нормативный срок службы зданий и сооружений (их конструктивных элементов) устанавливают (рассчитывают) с учетом выполнения мероприятий по их технической эксплуатации (с учетом проведения ремонтно-строительных мероприятий). Это расчетный период времени, в течение которого объект и его конструктивные элементы, в зависимости от вида материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), можно использовать по назначению с учетом периодически проводимых в нем текущих и капитальных ремонтов. В зависимости от долговечности, определяющей группу капитальности зданий (сооружений) и их основных конструктивных элементов, нормативный срок службы может составлять от 10 до 175 лет.

Срок физической жизни улучшений (Гр) (actual life) - период от завершения строительства улучшений до их сноса. Это период времени, в течение которого здание существует. Не учитывается экономическая целесообразность или нецелесообразность использования. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (Г к) (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

В зависимости от долговечности (группы капитальности) зданий (сооружений) и их конструктивных элементов срок экономической жизни может составлять от 5 до 50 лет до момента, связанного с появлением насущной необходимости произведения капитального ремонта.

Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться - обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удлиняют как физическую, так и экономическую жизнь.

Хронологический возраст улучшений (Т) (chronological or actual age) - период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Это фактический (по техническому паспорту) возраст объекта.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.

Это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Оценка срока оставшейся экономической жизни объекта

Эффективный возраст улучшений (Тэф) (effective age) - возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта (по экономическим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта).

Эффективный возраст может быть меньше хронологического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание ЭКСПЛУАТИРОвалось плохо, его эффективный возраст может оказаться больше xpoнологического.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Э реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.

Эффективный возраст может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов. Может определяться так же, как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (Т) (the rest о effective life or remaining economic life) - это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни (рис. 11.3).

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом недвижимости свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Для объектов - исторических памятников — большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя.
Все стадии жизненного цикла объекта недвижимости и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

При оценке степени износа используются следующие термины.

Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю.

Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет собой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни.

Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта.

На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий.

Этот метод определения износа основан главным образом на экспертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением:

И = ЭВ

ЭВ - эффективный возраст;

ВС - восстановительная стоимость объекта;

ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы).

Пример расчета .

Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:

Х(И) 20 лет (ХрВ)

Ч = 40% износ, где:

100(ВС) 50лет(ТС)

X - неизвестная величина;

ХрВ - хронологический возраст.

Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом:

ЭФ = % износа от восстановительной стоимости

20 лет (ЭФ) =0,333 или износ =33,3%

60 лет (ТС)

Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом:

И+ОС или ЭВ+ОС, где:

ОС - оставшийся срок экономической жизни.

Пример расчета . Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хронологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта).

Каждый вид износа можно условно разделить еще на несколько подвидов. Устранимым называют износ, устранение последствий которого можно считать экономически выгодным и целесообразным. Необходимым условием устранения последствий износа является то, что все работы, направленные на устранение последствий износа, должны быть направлены не только на ремонт и восстановление технических и конструктивных характеристик объекта недвижимости, но и на улучшение функциональных характеристик объекта и, самое главное, повышение его стоимости. В случае выявления всех вышеуказанных видов износа можно говорить о накопленном износе здания или сооружения. Совокупный накопленный износ является показателем, напрямую зависящим от времени жизни, сроков и условий фактической эксплуатации оцениваемого объекта.

Данный показатель характеризуется следующими оценочными понятиями:

Физическая жизнь здания – период эксплуатация объекта недвижимости, в течение которого его основные конструктивные и функциональные характеристики соответствуют оценочным критериям (надежность конструкции, физическая надежность и т.д.). Срок физической жизни объекта определяется еще на этапе проектирования. Физическая жизнь заканчивается сносом объекта недвижимости.
Хронологический возраст – время, прошедшее со дня ввода здания в эксплуатацию до момента его оценки.
Экономическая жизнь – период эксплуатации, в течение которого объект экономически эффективен, то есть способен приносить прибыль. На протяжении данного периода различные улучшения и восстановительные работы повышают стоимость объекта. Окончанием периода экономической жизни здания можно считать момент, когда оно становится неспособным приносить доход, определяемый ставкой по аналогичным объектам недвижимости в рассматриваемом сегменте рынка. При этом вносимые улучшения уже не способны повысить стоимость здания ввиду большой степени общего износа.
Эффективный возраст – определяется совокупностью хронологического возраста и экономических факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта недвижимости на момент оценки. В зависимости от условий и особенностей эксплуатации объекта недвижимости его эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую либо меньшую сторону. При эксплуатации здания в нормальных условиях его эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки здания до окончания жизни экономической. В оценочной практике принято разграничивать схожие понятия – износ и амортизацию. Оценочный износ – один из основных параметров, используемых при расчете стоимости объекта недвижимости на конкретную дату.Под физическим износом понимают постепенную утрату зданием своих конструктивных и функциональных качеств под воздействием природных факторов, а также воздействием человека. существуют следующие методы расчета физического износа объектов недвижимости: (стоимостной; нормативный; метод срока жизни)
Нормативный оценочный метод основывается на использовании различных ведомственных или межотраслевых нормативных инструкций. В качестве примера подобных нормативных инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя. Данные правила активно применяются в повседневной деятельности Бюро технической инвентаризации для определения физического износа жилых зданий во время планирования капитального ремонта жилищного фонда, а также проведения технической инвентаризации.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью ивещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)

Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Нормативный срок службы термопластавтомата 15 лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок службы его равен 3 годам. Определить физический срок термопластавтомата.

Эффективный возраст определяется по формуле:

Тэф =Тн – Тост; Тэф = 15 - 3 = 12 лет.

По формуле вычисляем физический износ:

Фи = Тэф / Тн =12/15 = 0,8, т.е. 80%.

2. Нормативный срок службы персонального компьютера 4 года. Он был введен в эксплуатацию в декабре 1995 г. вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 30% меньше хронологического. Определить физический износ компьютера в июне 1997 г.

Определяем хронологический износ возраст компьютера. С декабря 1995 г. до июня 1997 г. прошло 30 месяцев, т.е. 2,5 года.

Исходя из условия, определяем эффективный возраст компьютера:

100% - 30% 70%

Тэф = __________ х Тхр; Тэф = ____ х 2,5 = 1,75 года.

100% 100%

Физический износ определяем по формуле:

Фи = Тэф / Тн =1,75/ 4 = 0,44.

Определение износа методом экспертизы состояния

Бывшая в эксплуатации в течение 5 лет лесопильная вертикальная двухэтажная рама с шириной просвета пильной рамки 500 мм была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта – удовлетворительное. Определить физический износ пилорамы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

Хорошему состоянию объекта, по данным табл. 1, соответствует коэффициент износа 20-30%. Применяем среднее значение, т.е.

Фиl = Фи2 = 0,28.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа таблица 1

Состояние оборудования	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
Новое	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии
Очень хорошее
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.
Условнопригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношение которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь.	97,5

При удовлетворительном состоянии коэффициент износа 40-60%, принимаем Фи3 = 0,50. Так весомость мнений экспертов одинакова, то

аi = а1 = а2 = а3 = 3 = 0,33

Отсюда получаем искомую величину:

Фи = 0,28 х 0,33 + 0,28 х 0,33 + 0,5 х 0,33 =0,35.

Определение износа методом снижения доходности

В таблице 2 представлены данные о работе термопластавтомата в 1996-1997 гг.

Расчет проводим с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде. Прибыль в I – II кварталах соответствует эксплуатации нового термопластавтомата (П0 = 150 млн. руб.), износ в III квартале 1996 г. определяем из зависимости Фи=По-Пt

Данные о работе термопластавтомата

150 - 144

Фи III кв = 150 = 0,04

150 - 142

Для IV квартала имеем: Фи IV кв = 150 = 0,05.

Пн – Пф 600 - 500

ΔП = ______ ; ΔН = ________ = 0,17.

Пн 600

Снижение надежности определяется по сокращению наработки на отказ:

Тн – Тф 500-300

ΔН = _______; ΔН = _______ = 0,40.

Тн 500

Физический износ определяется с учетом весомости потребительских свойств:

Фи = ΔПаn + ΔН ан; Фи = 0,17 х 0,6 + 0,40 х 0,4 =0,26.

Определение износа методом поэлементного расчета

Нормативный срок службы металлорежущего станка составляет 20 лет. Определить его физический износ исходя из данных, приведенных табл. 3.

Таблица 3.

Исходные данные для расчета износа

Себестоимость станка в целом составляет

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 =70 млн.руб.

Расчетный износ станины и корпусных деталей:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Аналогично для коробок скоростей и передач (F2), шпиндельной группы (F3) и электрооборудования (F4) имеем:

F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%;

F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

Физический износ станка в целом:

Фи = F1 + F2 + F3 + F4; Фи = 6+4+1+0,5 ≈ 11,5%

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Нужно определить восстановительную стоимость специального шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф был изготовлен по индивидуальному заказу и на рынке оборудования аналогов ему нет. Габаритные размеры шкафа 600 х 600 х 1800 мм.

Х 600 х 1800

Сп = 2461 х______________ = 3987 руб.

Х 400 х 2000

Необходимо определить восстановительную стоимость установки обеспыливания, предназначенной для создания обеспыленной воздушной среды в рабочей зоне, где собирается электронная аппаратура. Объект изготовлен по индивидуальному заказу и аналогов на рынке не имеет. Оценка производится на 1 января 1997 г.

Установка представляет собой коробчатую П-образную конструкцию, внутри которой устанавливается рабочий стол сборщика. Сверху по всей длине установки расположен блок обеспыливания, состоящий из фильтра грубой очистки, вентилятора и трех фильтров тонкой очистки. Блок обеспыливания фильтрует поступающий воздух и нагнетает его рабочую зону над столом сборщика. Задняя и передняя стенки установки имеют стеклянные панели. Внутри установки смонтирован светильник из двух люминесцентных ламп.

Основные параметры оцениваемой установки:

габаритные размеры, мм – 1870 х 920 х 2480;

общая масса, кг - 305;

1-0,24-0,03

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Метод капитализации прибыли

Определим стоимость установки для производства хлебобулочных изделий методом прямой капитализации, если:

чистый годовой доход D от использования установки 5000 долл.;

годовая ставка дисконта r = 0,25;

коэффициент амортизации kа = 0,26.

Стоимость установки равна:

D 5000