Ingatlantárgyak életciklusa. Kopás meghatározása effektív kor módszerrel Hatásos élettartam

- technológiai változások;

Idővel az épületek és építmények relatív költsége több okból is csökken:
- a szerkezetek kopása működés közben;
- káros környezeti hatás;
- technológiai változások;
- különböző külső tényezők hatása.
Mielőtt megvizsgálná az ingatlanokra jellemző amortizáció és elavulás különféle típusainak számítási módszereit, meg kell ismerkednie az alapfogalmakkal és azok tulajdonságaival.

A "viselet" fogalma eltérő tartalommal bír a különböző tudáságakban és tevékenységekben. Jelentős eltérések mutatkoznak abban, hogy a hivatásos értékbecslők 11 számviteli szakemberek hogyan értelmezik a „kopás és elhasználódás” kifejezést. Számviteli összefüggésben az értékcsökkenés (mint az értékcsökkenés) a költségek megtérülésének eszköze az ingatlan élettartama során. Nyilvánvaló, hogy az értékcsökkenés számítása nem értékelési eljárás. Az értékbecslőt-gyakorlót nem érdekli az eszközök elszámolása (úgy, ahogyan a könyvelő), igyekszik megindokolni az értékelés tárgyának egyik vagy másik értékére vonatkozó következtetést. Az értékbecslő célja, ha az értékelésnél értékcsökkenésről beszélünk, a költségszemlélet keretein belül meghatározza egy adott ingatlan értékét egy adott időpontban, az értékcsökkenést (becsült) az értékek különbségének tekintve. a helyreállítás (csere) költségéből és piaci értéke fejlesztések.

Másrészt az értékelés módszertani szakirodalmában vannak az ingatlanok műszaki és üzemeltetési szférájából származó vagy a mérnöki technológiában használt értékcsökkenési definíciók (például a gépek és berendezések értékeléséről szóló egyik jól ismert tankönyvben). a következő meghatározás: „A gépek és berendezések fizikai kopása a felületek méretében, alakjában, tömegében vagy állapotában bekövetkező változás, amely az állandó terhelések miatti kopás vagy a felületi réteg súrlódás során bekövetkező tönkremenetele következtében... A mennyiség A kopást a hossz, térfogat, tömeg stb. megállapított mértékegységei jellemzik. „Itt a kopás definíciója a méretváltozás „technológiai, géptudományi, de nem értékelő jellegű, vagyis nem értékelő.

Senki sem vitatja, hogy a speciális tudás hasznos, de kiegészíti, nem meghatározó, és nem szolgálhat ennek a fogalomnak a definíciójaként egy adott tudományterületen - az értékelés elméletén és a közgazdasági mérésekhez kapcsolódó értékelési szakmán belül.

Mivel az értéket a hasznosság teremti meg, az értékelt tárgy fejlesztési költségeinek csökkenése az üzemeltetés során és az avulást jelentő egyéb tényezők hatására az amortizáció következménye, pl. értékvesztése (haszna).

Értékcsökkenés (becsült) vagy értékvesztés, az ingatlanjavítások tényleges értékvesztése számos tényező eredményeként (életkor növekedése, működési intenzitás foka, új építőanyagok megjelenése és az épületek (szerkezetek) tervezésének új fejlesztései, törvényi korlátozások stb.), amelyeknek különböző származási forrásai vannak.

A felhalmozott értékcsökkenést a fejlesztések értékvesztése jellemzi minden lehetséges okból.

A klasszikus értékelési elmélet háromféle értékvesztést különböztet meg:
- fizikai állapotromlás;
- funkcionális elavulás;
- külső (gazdasági) elavulás.

Fizikai kopás (elhasználódás)- az épületelemek üzemképességének kezdeti tulajdonságainak részleges vagy teljes elvesztésével járó fejlesztések költségének elvesztése a működés következtében és a természeti erők hatására bekövetkező természetes öregedés következtében, valamint tervezési hibák vagy szabálysértések építési szabályok (11.1. ábra).

Ez a fajta károsodás az egyes szerkezeti elemek vagy az egész épület fizikai és műszaki állapotának (szilárdság, merevség, vonzerő stb.) romlása miatt következik be. Az épület költségének csökkenése összefüggésbe hozható az építés minőségével, a felhasznált építőanyagokkal, a létesítmény üzemeltetési körülményeivel, az éghajlati viszonyokkal, a folyó javítások rendszerességével stb. Általában a piac azt gondolja, hogy az új épület jobb, mint a régi.

Funkcionális elavulás (funkcionális elavulás) - a fejlesztések értékvesztése a funkcionális jellemzőik és az értékelés időpontjában érvényes piaci követelmények közötti eltérés miatt.

Ez lehet a konstruktív vagy térrendezési megoldás elavultsága, az épület (szerkezet) építőanyagai és mérnöki berendezései, elavult infrastruktúra és belső tér, az ilyen típusú épületek (szerkezetek) esetében az elvégzett építési munkák minőségének ellentmondása a modern piaci szabványokkal. , túlzások jelenléte stb. A Funkcionális elavulás mind a hosszú, mind a rövid életű jellemzőkre vonatkozhat.

A fizikai kopás felhalmozódásának folyamatát tükröző görbe
I - a kopás intenzív felhalmozódásának időszaka, amely az objektum működésének megkezdéséhez kapcsolódik, a bejáratás időszaka;
II - a stabilizáció időszaka, a normál működés és a lassú kopás időszaka, amely alatt visszafordíthatatlan deformációk halmozódnak fel;
III - a fáradási (technikailag helyrehozhatatlan) deformációk intenzív felhalmozódásának időszaka, és amikor a kopás mértéke eléri a kritikus értéket (80%), felmerül a kérdés, hogy szükség van-e az épület szétszerelésére

A funkcionális avultság értéke jellemzi az egyes elemei vagy az egész épület egésze közötti funkcionális eltérés mértékét és teljesítményének főbb paramétereit, amelyek meghatározzák az emberek életkörülményeit, a nyújtott szolgáltatások mennyiségét és minőségét, a modern piaci követelményeknek megfelelően. .

Külső (gazdasági) elavulás (külső elavulás)- értékvesztés a vizsgált objektumon kívüli tényezők negatív hatása miatt.

Ezek a tényezők eltérő természetűek lehetnek:
- fizikai (a lakóövezet közelében van repülőtér, gyorsforgalmi út, gyár stb.);
- gazdasági (változhat a kereslet és kínálat aránya, a nyersanyagok és (vagy) energiahordozók ára, a verseny szintje, a külső gazdasági helyzet, olyan makrogazdasági, ágazati, regionális gazdasági tényezők hatása, amelyek negatív hatás);
- politikai (jogszabályi korlátozások és a politikai, pénzügyi és egyéb feltételek változása az ingatlanpiacon).

Ez a fajta elavulás a fix helyzetük miatti fejlesztések velejárója, és a fizikai elavulástól és a funkcionális elavulástól eltérően magában az objektumban nem jelenik meg. Az objektum külső gazdasági környezetének (öregedési környezet) kedvezőtlen változásával jár. Ezért a külső elavulást az objektum egészéhez viszonyítva kell figyelembe venni, és mind a telekre, mind a bizonyos arányú fejlesztésekre vonatkozik. Ugyanakkor a külső amortizációt gyakran a bérleti díj veszteségek aktivált értékével mérik, amelyet a bruttó bérleti díj szorzójával becsülnek meg.

Hogy a források elkülönüljenek (ne fedjék egymást), és lefedjék a jelentések teljes skáláját lehetséges okok, lehetővé teszi számunkra annak állítását, hogy az értékelés elméletében olyan értékcsökkenési és elavulási rendszert vezettek be, amely nem teszi lehetővé a kettős számolást, ellentétben az értékcsökkenési (avulási) típusok bizonyos „halmazával”, amelyet az ESS bevezetett (lásd a bekezdést). a tankönyv 3.3.3.), ami ilyen értelemben hibás. Így például az amortizációt úgy definiálják, mint az eszközök használaton keresztüli elhasználódásából eredő értékvesztést. Itt a forrásokat a közvetlen környezetben veszik figyelembe, ami meghatározza az értékelés tárgyának működési minőségét. A funkcionális avulást az értékelés tárgyát előállító iparág változásaihoz kötik, a külső elavulást pedig, ahogy a neve is sugallja, az objektum működéséhez szükséges makrogazdasági feltételek változásai határozzák meg.

Az új építésű épületeken gyakorlatilag minden típusú kopás megfigyelhető, még azokon is, amelyek a leghatékonyabb felhasználásnak felelnek meg. földterület. Ennek oka az a tény, hogy az építési munkák során előfordulhatnak téves számítások és az eredeti projekttől való eltérések. Ráadásul a tervezési időszak hossza és a hosszú kivitelezési idő miatt a létesítmény üzembe helyezésére a legmodernebb projekteknél is előfordulhat funkcionális eltérés.

Elhatárolt értékcsökkenés- értékvesztés minden értékvesztési tényező miatt

Értékvesztési rendszer az ingatlanértékelésben

Az értékvesztés lehet behajtható vagy behajthatatlan.

A megtérülő értékvesztés olyan amortizáció vagy avulás, amelynek okainak megszüntetése műszakilag kivitelezhető és gazdaságilag indokolt (célszerű).

Gazdaságilag indokoltnak minősül az a cselekmény, amelynek eredményeként az értékelés tárgyának értékének növekedése az ok megszüntetése után nem kevesebb, mint a végrehajtás költsége.

Halálos károsodás- olyan állapotromlás vagy elavulás, amelynél az azt kiváltó okok megszüntetése sem fizikailag, sem műszakilag nem valósítható meg, illetve amelynek megszüntetése gazdaságilag nem indokolt.

Fizikai romlásés a funkcionális elavulás lehet, hogy az értékelés időpontjában helyreállítható, vagy nem.

Külső (gazdasági) értékcsökkenés az ingatlanértékelés során mindig végzetesnek számít. Ez közvetlenül kapcsolódik a vizsgált objektum helyéhez. Az ezt kiváltó okok az ingatlanon kívüliek, és azokat az értékelt ingatlan tulajdonosa nem tudja megszüntetni.

Az épületek amortizációja közvetlenül összefügg azok korával és mind az egész épület, mind pedig egyes szerkezeti elemeinek élettartamával. Elméletileg egy épületnek vagy alkatrésznek teljes értékét el kell veszítenie hasznos élettartama során, ezért az értékvesztés számításánál az épület vagy összetevői teljes értékcsökkenésének kiszámításához az értékelés időpontjában érvényes kort és hasznos élettartamot kell használni. Ebben az esetben az értékbecslőnek elképzeléssel kell rendelkeznie az ingatlan életciklusáról.

Mivel az ingatlantárgyak fennállásuk teljes időtartama alatt fizikai, gazdasági és jogi változásoknak vannak kitéve, minden ingatlan (a föld kivételével) a következő kibővített szakaszokon megy keresztül életciklus:
- alapítás - építés, új vállalkozás létrehozása, telek megszerzése (vásárlása, kiosztása stb.);
- működés - működés és fejlesztés (bővítés, átépítés, átszervezés stb.);
- létezés megszűnése - bontás, felszámolás, természetes pusztulás.

Ugyanakkor az ingatlan, mint fizikai tárgy életciklusa során ennek az ingatlannak, mint jogtárgynak a tulajdonosa, tulajdonosa vagy használója megváltozik, esetleg megismétlődik.

Egy ingatlan életciklusa engedelmeskedik bizonyos mintáknak, és értelemszerűen magában foglalja G. Harrisont (Harison G. Real Estate Appraisal: angol nyelvű fordítás: M .: ROO, 1994), olyan fogalmakat, mint a fizikai élet kifejezés, a kifejezés gazdasági élet, hátralévő gazdasági élet, valamint időrendi és tényleges életkor.

A halmozott értékcsökkenés (halmozott értékvesztés) kiszámításakor az értékbecslők a következő fogalmakat használják.

Normatív élettartam (Tm)- az épületek, építmények jogszabályi előírások által meghatározott élettartama a karbantartási és javítási szabályok és feltételek betartásával.

Az épületek és építmények (szerkezeti elemeik) szabványos élettartamát a műszaki üzemeltetésükre vonatkozó intézkedések végrehajtásának figyelembevételével (a javítási és építési intézkedések figyelembevételével) állapítják meg (számítják). Ez az a becsült időtartam, amely alatt az objektum és annak szerkezeti elemei a fő szerkezetek (alapok, falak és födémek) anyagtípusától függően rendeltetésszerűen használhatók, időszakonként figyelembe véve az aktuális és nagyobb javításokat. végeztek benne. Az épületek (építmények) tőkecsoportját és főbb szerkezeti elemeit meghatározó tartósságtól függően a normál élettartam 10-175 év között mozoghat.

A fejlesztések fizikai élettartamának időtartama (Gr) (tényleges élettartam) - a fejlesztések építésének befejezésétől a bontásukig terjedő időszak. Ez az az időtartam, amely alatt az épület fennáll. A felhasználás gazdasági megvalósíthatóságát vagy céltalanságát nem veszik figyelembe. A fizikai élettartam időtartama lehet standard, tényleges, számított (előrejelzett) és a korszerűsítés és a feltételek javítása miatt megnövelt.

A tárgy gazdasági élettartamának ideje (G c) (effektív élettartam)- az az időtartam, amely alatt a telken végzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez; az az idő, ameddig az objektum haszonszerzéssel használható.

Az épületek (építmények) és szerkezeti elemeik tartósságától (fekvéscsoportjától) függően a gazdasági élettartam 5-50 év lehet a sürgős munkaigény megjelenéséig. nagyjavítás.

A fizikai és a gazdasági élet időzítése nagyon eltérő lehet - általában a várható fizikai élettartam meghaladja a gazdaságit. A jelenlegi és nagyjavítások, valamint a rekonstrukciók meghosszabbítják mind a fizikai, mind a gazdasági élettartamot.

A fejlesztések időrendi kora (T) (kronológiai vagy tényleges életkor)- az objektum használatbavételétől az elbírálásig eltelt időszak. Ez a tárgy tényleges (műszaki adatlap szerinti) kora.

A tényleges életkor meghatározása szemrevételezéssel történik, és az értékelő vagy értékelő tapasztalatán és megítélésén alapul. Az értékelés határozza meg kinézet, műszaki állapota, üzemgazdasági tényezői és egyéb, a tárgy értékét befolyásoló okok, figyelembe veszi a tárgy fogyasztói jellemzőit (árutulajdonságait) az esetleges értékesítéshez az értékelés időpontjában. A tényleges életkor, annak meghatározásához, hogy a vizsgált objektum állapotát melyiknek kell korrelálni a megfelelő tárggyal a tényleges életkor között, mintha tipikus körülmények között és normál működési intenzitás mellett működne.

Ez az a becsült időtartam, amely alatt az épület továbbra is nyereséget hoz a tulajdonosának, amelyet a különbözet (Tf - Tef) határoz meg. az értékbecslés az objektum gazdasági élettartamának végéig" Az értékbecslő az értékelés időpontjában két mutatót határoz meg - az épület időrendi korát és tényleges életkorát, és ez utóbbi jelenik meg a számításokban). Általában ezt az időszakot használja az értékbecslő a jövőbeli bevételek becslésére. A létesítmény felújítása és korszerűsítése meghosszabbítja a fennmaradó gazdasági élettartamot.

Az objektum hátralévő gazdasági élettartamának becslése

Effective Age of Improvement (TEF) (effektív életkor)- életkor, amelyet az értékelés időpontjában a tárgy fizikai állapota és hasznossági foka (az értékelt tárgy értékét befolyásoló gazdasági tényezők szerint) szakszerűen határoznak meg.

A tényleges életkor az időrendi kornál alacsonyabb lehet, ha az épületet magas színvonalon üzemeltették vagy átépítették. Ezzel szemben, ha egy épületet rosszul karbantartottak, akkor a tényleges életkora nagyobb lehet, mint a kronológiai kora.

A tényleges életkor meghatározása szemrevételezéssel történik, és az értékelő vagy értékelő tapasztalatán és megítélésén alapul. Meghatározása a tárgy külsejének, műszaki állapotának, üzemgazdasági tényezőinek és egyéb, a tárgy értékét befolyásoló okainak felmérésével történik, figyelembe veszi a tárgy fogyasztói jellemzőit (árutulajdonságait) az értékelés időpontjában az esetleges értékesítéshez. E a tényleges életkor, annak meghatározásához, hogy a vizsgált objektum állapotát a tényleges életkor közül melyiknek kell korrelálnia a megfelelő tárggyal, mintha tipikus körülmények között és normál működési intenzitás mellett működne.

Az effektív kor az időrendi kor alapján határozható meg, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést és a felsorolt gazdasági tényezőket. Ugyanúgy definiálható, mint a tárgy gazdasági élettartama és hátralévő gazdasági élettartama közötti különbség. Attól függően, hogy az épületet hogyan karbantartották, illetve elvégezték-e a javításokat, korszerűsítéseket vagy felújításokat vagy sem, az épület tényleges életkora több vagy kevesebb lehet, mint a kronológiai kora.

Az objektum hátralévő gazdasági élettartamának időtartama (T) (a tényleges élettartam hátralévő része vagy hátralévő gazdasági élettartama)- ez az a becsült időtartam, amely alatt az épület továbbra is nyereséget hoz tulajdonosának, amelyet a különbözet (Tf - Tef) határoz meg. Az értékelés időpontjában az értékelő két mutatót határoz meg - az időrendi kort és a az épület tényleges kora, és ez utóbbi jelenik meg a számításokban). Általában ezt az időszakot használja az értékbecslő a jövőbeli bevételek becslésére. A létesítmény javítása, korszerűsítése megnöveli a hátralévő gazdasági élettartamot (11.3. ábra).

Egy konkrét kereskedelmi ingatlan, mint ingatlan életciklusa a jelenlegi tulajdonosa szempontjából, aki az ingatlannal saját szubjektív utat jár be a vásárlástól az eladásig vagy cseréig, sokszor megismételhető, minden alkalommal új tulajdonos, a gazdasági vagy fizikai élettárgy végéig. A tárgyaknál - műemlékeknél - a fizikai élettartam mutatója a fontosabb, nem pedig a tulajdonos, tulajdonos, használó változás ténye.
Egy ingatlantárgy életciklusának minden szakasza és életkorának mutatói összefüggenek egymással, és ha az egyik megváltozik, a többi is ennek megfelelően változik. A tulajdonosnak figyelembe kell vennie az ingatlan jelenlétét az életciklus egyik vagy másik szakaszában, hogy megfelelő intézkedéseket tegyen az ingatlan megőrzése és jövedelmezőségének növelése érdekében.

A kopás mértékének felmérésére a következő kifejezéseket használjuk.

Gazdasági élettartam azt az időtartamot jelöli, amely alatt az objektumot haszonnal lehet használni. Az objektum akkor éri el gazdasági élettartamának végét, amikor a vállalkozás ingatlanegyüttesének értékéhez való hozzájárulása nulla.

Fizikai élettartam azt az időtartamot jelenti, amely alatt az objektum ténylegesen létezik.

Hatékony életkor a tárgy megjelenésének értékelésén alapul, figyelembe véve annak állapotát, kialakítását és értékét befolyásoló gazdasági tényezőket.

A hátralévő gazdasági élet az eszköz az értékelés időpontjától a gazdasági élettartama végéig eltelt időszak.

Az értékbecslő feladata, hogy ki tudja számítani az objektum hátralévő gazdasági élettartamát. Az elemzés során az értékelőnek nem szabad azt feltételeznie fizikai öregedés tárgyat fizikai és funkcionális kopásával arányosan. A megfelelő javítások, korszerűsítések vagy újrafelszerelések elvégzése megnöveli az objektum élettartamát.

Az objektum gazdasági életének hátralévő időszakát a gazdasági és politikai feltételek változása befolyásolja.

Ez a kopásmeghatározási módszer főként szakértői és normatív kopásszámítási módszereken alapul. Az értékbecslő megvizsgálja a tárgyat, és következtetései azon alapulnak, hogy a százalékban kifejezett effektív életkor az objektum jellemző gazdasági élettartamát tükrözi, ahogy a felhalmozott értékcsökkenés százaléka az értékbecslés időpontjában az újratermelés összköltségét. Így a kopás a következő összefüggéssel határozható meg:

ÉS = EV

EV - tényleges életkor;

BC - az objektum csereköltsége;

A TC a tipikus gazdasági élettartam (élettartam).

Számítási példa.

Az objektum élettartama 50 év, időrendi kora ХрВ = 20 év. Az objektum csereköltségét 100%-nak tekintve a következőkkel rendelkezünk:

Х(И) 20 év (ХрВ)

H = 40% kopás, ahol:

100 (V) 50 év (TC)

X - ismeretlen érték;

XpB - kronológiai kor.

Néha az effektív életkort a tipikus gazdasági élettel egyenlővé teszik, ebben az esetben a számítás a következőképpen történik:

EF= a pótlási költség %-os értékcsökkenése

20 év (EF)=0,333 vagy kopás =33,3%

60 éves (TS)

Az értékcsökkenés kiszámításához bizonyos esetekben nagyon fontos figyelembe venni az objektum hátralévő gazdasági élettartamát, majd az értékcsökkenés kiszámítása a következőképpen történik:

I + OS vagy EV + OS, ahol:

OS - a gazdasági élet hátralévő időszaka.

Számítási példa. Egy objektum tipikus gazdasági élettartama 80 év. Időrendi kora 15 év. A tényleges életkort az értékbecslő határozza meg a környezet állapotának, kialakításának, jellegének elemzése alapján, és 20 év (a rossz karbantartás és a megfelelő karbantartás hiánya miatt).

Minden típusú viselet feltételesen több alfajra osztható. Az eltávolítható kopást kopásnak nevezzük, melynek következményeinek elhárítása gazdaságilag előnyösnek és célszerűnek tekinthető. Szükséges állapot Az amortizáció következményeinek kiküszöbölése az, hogy minden olyan munka, amely az amortizáció következményeinek megszüntetésére irányul, ne csak az ingatlan műszaki és szerkezeti jellemzőinek javítására, helyreállítására irányuljon, hanem az objektum funkcionális tulajdonságainak javítására, és ami a legfontosabb, értékének növelése. Ha a fenti kopástípusok mindegyikét azonosítjuk, akkor egy épület, építmény halmozott kopásáról beszélhetünk. A kumulált halmozott értékcsökkenés olyan mutató, amely közvetlenül függ a vizsgált tárgy élettartamától, tényleges működésének feltételeitől.

Ezt a mutatót a következő értékelési koncepciók jellemzik:

Az épület fizikai élete- az ingatlan üzemeltetési időszaka, amely alatt főbb kialakítási és funkcionális jellemzői megfelelnek az értékelési szempontoknak (tervezési megbízhatóság, fizikai megbízhatóság stb.). Az objektum fizikai élettartamának időtartamát a tervezési szakaszban határozzák meg. A fizikai élet egy ingatlan lebontásával ér véget.
Kronológiai kor- az épület üzembe helyezésétől annak értékelésének pillanatáig eltelt idő.
gazdasági élet- az a működési időszak, amely alatt az objektum gazdaságilag hatékony, azaz nyereséget tud termelni. Ebben az időszakban a különböző fejlesztések, helyreállítási munkák növelik az ingatlan értékét. Az épület gazdasági élettartamának végének tekinthető az a pillanat, amikor az épület nem képes bevételt termelni, amelyet a vizsgált piaci szegmensben lévő hasonló ingatlanok aránya határoz meg. Az elvégzett fejlesztések ugyanakkor a nagyfokú általános elhasználódás miatt már nem tudják növelni az épület értékét.
Hatékony életkor- időrendi életkor és gazdasági tényezők kombinációja határozza meg, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét az értékelés időpontjában. Az ingatlan működési feltételeitől, sajátosságaitól függően tényleges kora eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Ha egy épületet normál körülmények között használnak, az effektív kora általában megegyezik a kronológiai korával.
A hátralévő gazdasági élet- az épület értékelésétől a gazdasági élettartam végéig tartó időszak. Az értékelési gyakorlatban szokás megkülönböztetni a hasonló fogalmakat - az értékcsökkenést és az értékcsökkenést. A becsült kopás az egyik fő paraméter egy ingatlan értékének egy adott időpontban történő kiszámításakor. Fizikai kopás alatt azt értjük, hogy az épület szerkezeti és funkcionális tulajdonságainak fokozatos elvesztése természeti tényezők hatására, pl. valamint az emberi hatás. az ingatlantárgyak fizikai értékcsökkenésének kiszámítására a következő módszerek állnak rendelkezésre: (költség; normatív; élettartam)
Normatív értékelési módszer különböző tanszéki vagy ágazatközi szabályozási utasítások felhasználásán alapul. Az ilyen szabályozási utasítások példája a "Lakóépületek fizikai állapotának felmérésére vonatkozó szabályok" VNS 53-86 Gosgrazhdanstroy. Ezeket a szabályokat aktívan alkalmazza a Műszaki Leltári Iroda napi tevékenysége során a lakóépületek fizikai állapotának megállapítására a lakásállomány nagyjavításának tervezése, valamint a műszaki leltározás során.

Az életciklus az ingatlan létezési folyamatok teljes sorozata az üzembe helyezéstől a megszüntetésig. Elméletben és gyakorlatban négyféle ciklust különböztetnek meg: üzleti ciklus, termék életciklus, vállalkozás típusa és a vállalkozás mint ingatlankomplexum. a ciklus időtartamát befolyásolják a termelési időszakok, a fizikai és avultság, a létesítmény tőkeértéke, az üzemeltetési feltételek, a piaci feltételek és egyéb tényezők. Az ingatlanértékelésnél érdemes figyelembe venni az ingatlan 2 életciklusát:

1. Az ingatlan, mint fizikai tárgy életciklusa.

2. Az ingatlan, mint tulajdoni tárgy életciklusa.

Az ingatlan (áru) mint fizikai tárgy életciklusa 11 szakaszból áll:

1. Beruházás előtti szakasz (lehetőség elemzés, indoklás).

2. Alkotás, formálás (tervezés, kivitelezés).

3. Üzembe helyezés.

4. Birtoklás és használat.

5. Funkcionális, gazdasági elavulás.

6. Fizikai viselet.

7. Kapitális javítások vagy rekonstrukciók.

8. Fogyasztói tulajdonságok romlása.

9. Funkcióváltás.

10. A gazdasági élet vége.

11. Létezés megszűnése (természetes pusztulás, bontás).

Az ingatlan életciklusának 3. és 11. szakaszában a jogok állami nyilvántartásba vételére vonatkozó eljárásra van szükség.

Az ingatlan, mint tulajdon tárgyának életciklusa 10 szakaszra bontható:

1. Beszerzés (vásárlás, építés, öröklés).

2. Birtoklás és használat meghatározott időszakban.

3. Objektumkezelés.

4. Profit kivonás, szükségletek kielégítése.

5. A tárgyra vonatkozó vagyoni és dologi jogok elidegenítése.

6. Többszöri tulajdonosváltás, tulajdonos, felhasználó.

7. Az objektum funkcionális rendeltetésének megváltoztatása.

8. Tulajdonjog megszűnése (értékesítés, államosítás, rekvirálás).

9. Az objektum gazdasági élettartamának vége.

10. Az előző ciklus megismétlése vagy egy új, módosított építése.

Az ingatlan életciklusának 1., 6. és 8. szakaszában a jogok állami bejegyzésére vonatkozó eljárásra van szükség.

Az ingatlantárgyak fennállásuk során fizikai, jogi és gazdasági változásoknak vannak kitéve. Ennek eredményeként minden ingatlan (a föld kivételével) az életciklus következő kibővített szakaszain megy keresztül:

Alapítás - építés, új vállalkozás létrehozása, telek megszerzése (vásárlása, kiosztása stb.);

Működés - működés és fejlesztés (bővítés, átépítés, tevékenységváltás, átszervezés stb.)

A tulajdonos, tulajdonos vagy felhasználó változása (esetleg ismételt);

Létezés megszűnése - bontás, felszámolás, természetes pusztulás.

Az első, a harmadik és a negyedik szakasz előírja az objektum létrehozásának vagy felszámolásának tényének, valamint a tulajdonjog változásának állami nyilvántartásba vételét.

Az ingatlan életciklusa bizonyos mintáktól függ, és magában foglalja a gazdasági, fizikai, kronológiai és a gazdasági élet hátralévő időszakát.

Gazdasági élettartam a tárgy nyereséges használatának időszaka, amikor az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. A jó javítás, felújítás és a körülmények optimalizálása növeli, míg a rossz karbantartás lerövidíti az objektum gazdasági élettartamát. Akkor ér véget, amikor a fejlesztések már nem járulnak hozzá a cikk értékéhez annak általános elavultsága miatt.

fizikai élettartam- ez egy tárgy funkcionálisan használható állapotban való valós létezésének időszaka a lebontása (megsemmisülése) előtt. Lehet normatív, tényleges, kalkulált (előrejelzett) és a korszerűsítés, a feltételek javítása miatt növekvő.

Hatékony életkor az épület megjelenésének és műszaki állapotának felmérése alapján. Ez a tárgy tényleges állagmegóvásának, ügyletkötéskori állapotának, értékelésének megfelelő kor. A tényleges életkor lehet nagyobb vagy kisebb, mint a kronológiai kor.

Kronológiai kor a létesítmény üzembe helyezésének napjától az ügylet vagy az értékelés időpontjáig tartó időszak.

A hátralévő gazdasági élet az épületet az értékelés (elemzés) időpontjától a gazdasági élettartam végéig számítják. A javítások és felújítások meghosszabbítják ezt az időszakot.

Az épületek fizikai és gazdasági élettartama objektív, amely szabályozható, de nem törölhető. Az életciklus és az élettartam minden szakasza összefügg egymással, és amikor az egyik megváltozik, a többi ennek megfelelően változik.

A fröccsöntő gép szokásos élettartama 15 év. A vizsgálat alapján megállapították, hogy hátralévő élettartama 3 év. Határozza meg a fröccsöntő gép fizikai tagját!

A tényleges életkort a következő képlet határozza meg:

Tef \u003d Tn - pirítós; Tef \u003d 15 - 3 \u003d 12 év.

A képlet alapján kiszámítjuk a fizikai kopást:

Phi = tef /Tn=12/15 = 0,8, azaz 80%.

2. A személyi számítógép normál élettartama 4 év. 1995 decemberében került üzembe a hiányos terhelés és az üzemi feltételek betartása miatt, a számítógép effektív kora 30%-kal kisebb a kronológiainál. Határozza meg a számítógép fizikai elhasználódását 1997 júniusában.

Meghatározzuk a számítógép életkorának időrendi elhasználódását. 1995 decemberétől 1997 júniusáig harminc hónap telt el, i.e. 2,5 év.

A feltétel alapján meghatározzuk a számítógép effektív korát:

100% - 30% 70%

Tef \u003d __________ x Txp; Tef = ____ x 2,5 = 1,75 év.

100% 100%

A fizikai kopást a következő képlet határozza meg:

Phi = tef /Tn =1,75/ 4 = 0,44.

A kopás meghatározása állapotvizsgálati módszerrel

Az 5 évig üzemelő fűrészüzem függőleges kétszintes, 500 mm-es fűrészkeret-hézagú vázát felújították. Két szakértő szerint a fűrésztelep állapota jó, egy szakértő szerint kielégítő. Határozza meg a fűrészmalom fizikai állapotromlását, feltéve, hogy a szakértői vélemények súlya azonos.

Az objektum jó állapota a táblázat szerint. 1, 20-30%-os kopásnak felel meg. Az átlagértéket alkalmazzuk, pl.

Phil \u003d Phi2 \u003d 0,28.

Szakértői értékelések skála a kopási együttható meghatározásához Asztal 1

Felszerelés állapota	A fizikai állapot jellemzői	Kopási együttható, %
Új	Új, telepített és még nem használt berendezés, kiváló állapotban
Nagyon jó
Jó	Használt berendezés, teljesen felújított vagy utángyártott, kitűnő állapotban
Kielégítő	Használt berendezések, amelyek javítását vagy egyes apró alkatrészek cseréjét igényelnek, mint például csapágyak, perselyek stb.
feltételesen alkalmas	Használt berendezés olyan állapotban, amely alkalmas a további működésre, de jelentős javítást vagy jelentősebb alkatrészek, például a motor és más kritikus alkatrészek cseréjét igénylő
elégtelen	Nagyjavítást igénylő használt berendezések, például a főegységek működő részeinek cseréje
Használhatatlan vagy selejt	Berendezés, amelynek értékesítésére nincs ésszerű kilátás, kivéve a belőle kinyerhető alapanyagok költségét.	97,5

Megfelelő állapotban a kopási együttható 40-60%, Phi3 = 0,50-et fogadunk el. Mivel a szakértők véleményének súlya azonos, akkor

ai = a1 = a2 = a3 = 3 = 0,33

Innen kapjuk a kívánt értéket:

Phi = 0,28 x 0,33 + 0,28 x 0,33 + 0,5 x 0,33 \u003d 0,35.

Az értékcsökkenés meghatározása a jövedelmezőség csökkenésének módszerével

A 2. táblázat a fröccsöntő gép 1996-1997 közötti működésére vonatkozó adatokat mutatja be.

A számítás a vizsgált időszakban az árak változatlanságának figyelembevételével történik. Az I-II. negyedévi nyereség egy új fröccsöntő gép működésének felel meg (P0 = 150 millió rubel), az 1996. évi III. negyedévi kopást a Phi \u003d függőség határozza meg. H-P

Információ a fröccsöntő gép működéséről

150 - 144

Phi III négyzet \u003d 150 \u003d 0,04

150 - 142

A IV. negyedévre a következő adatok állnak rendelkezésre: Phi IV. negyedév \u003d 150 \u003d 0,05.

H-P 600-500

ΔP = ______; ΔH \u003d _______ \u003d 0,17.

H 600

A megbízhatóság csökkenését a meghibásodások közötti idő csökkenése határozza meg:

Tn - Tf 500-300

ΔH = _______; ΔH \u003d _______ \u003d 0,40.

500 Tn

A fizikai kopás meghatározása a fogyasztói tulajdonságok súlyának figyelembevételével történik:

Phi = ΔPan + ΔН an; Phi = 0,17 x 0,6 + 0,40 x 0,4 \u003d 0,26.

A kopás meghatározása elemenkénti számítással

A fémvágó gép szokásos élettartama 20 év. Határozza meg fizikai kopását a táblázatban megadott adatok alapján! 3.

3. táblázat

Bemeneti adatok a kopásszámításhoz

A gép összköltsége az

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 = 70 millió rubel

A váz és a karosszériarészek becsült kopása:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Hasonlóképpen a sebességváltókhoz és fogaskerekekhez (F2), az orsócsoporthoz (F3) és az elektromos berendezésekhez (F4) rendelkezünk:

F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%;

F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

A gép egészének fizikai kopása:

Phi = F1 + F2 + F3 + F4; Phi \u003d 6 + 4 + 1 + 0,5 ≈ 11,5%

KÖLTSÉGMEGKÖZELÍTÉS

Meg kell határozni az alkatrészek pormentes környezetben történő tárolására szolgáló speciális szekrény csereköltségét. A szekrény egyedi gyártású volt, és nincs analógja a berendezések piacán. A szekrény teljes méretei 600 x 600 x 1800 mm.

x 600 x 1800

Sp \u003d 2461 x_________________ \u003d 3987 rubel.

x 400 x 2000

Meg kell határozni egy olyan pormentesítő berendezés csereköltségét, amelyet úgy terveztek, hogy pormentes légkört teremtsenek azon a munkaterületen, ahol az elektronikus berendezéseket összeszerelik. Az objektum egyedi gyártású, és nincs analógja a piacon. A becslés 1997. január 1-jére vonatkozik.

A beépítés egy doboz alakú U alakú szerkezet, melybe az összeszerelő munkaasztala kerül beépítésre. Felülről az egység teljes hosszában egy poreltávolító egység található, amely egy durvaszűrőből, egy ventilátorból és három finomszűrőből áll. A poreltávolító egység megszűri a beáramló levegőt, és a munkaterületét az összeszerelő asztal fölé pumpálja. Az egység hátsó és elülső fala üveglappal van ellátva. A berendezés belsejében két fénycsöves lámpatest van felszerelve.

Az értékelendő telepítés fő paraméterei:

teljes méretek, mm - 1870 x 920 x 2480;

teljes tömeg, kg - 305;

1-0,24-0,03

JÖVEDELEM MEGKÖZELÍTÉS

Profitkapitalizációs módszer

Határozzuk meg a pékáru-előállítás telepítési költségét közvetlen aktiválási módszerrel, ha:

nettó éves D bevétel a telepítés használatából 5000 USD;

éves diszkontráta r = 0,25;

értékcsökkenési tényező ka= 0,26.

A telepítés költsége:

D 5000