hatékony időtartam. Tárgy (épület) effektív kora Hatásos életkor képlete

Életciklus ingatlan- az az időtartam, amely alatt fizikai tárgyként létezik.

A kereskedelmi céllal megszerzett ingatlanok életciklusa ezen ingatlan tulajdonosa szempontjából ugyanazon ingatlan új tulajdonosával a tárgy élettartamának végéig megismételhető. G. Harrison szerint az életciklus folyamatosan bizonyos mintáknak van kitéve – ez a fizikai, gazdasági, kronológiai és hátralévő időszak. gazdasági élet.

A határidőre fizikai élet Az objektum értéke magában foglalja azt az időt, amikor lehetséges egy meglévő épületben vagy építményben élni vagy dolgozni. Ez a mutató lehet szabványos, számított, aktuális és a feltételek javulása vagy a korszerűsítés miatt nő. Ha az ingatlantárgyat lebontják, akkor a fizikai élettartam lejár.

A határidőre gazdasági élet vonatkoznak arra az időszakra, ameddig az objektum használható, bevétele - miközben profitot kap, ezek a fejlesztések hozzájárulnak az objektum értékéhez. Ha az elvégzett fejlesztések nem járulnak hozzá bizonyos mértékben az ingatlan értékéhez az elavultsága miatt, akkor a gazdasági élete ezzel véget ér.

Alatt kronológiai kor megérteni azt az időszakot, amely az ingatlan üzembe helyezésétől az értékelés időpontjáig eltelt.

Élettartam

Értékelés alatt kinézet ingatlantárgy, annak műszaki állapota, az ingatlan összértékét befolyásoló gazdasági tényezők, a tényleges életkor alapján.

Hatékony életkor- ez a tárgy bizonyos fizikai állapotának megfelelő kor, figyelembe véve a megvalósítás lehetőségét.

A tipikus élettartamot szabványos élettartamnak nevezzük.

Szabványos élettartam- ez az épületek vagy építmények élettartama, amelyet előírások határoznak meg.

Alatt hátralévő gazdasági élet az épületek az értékelés időpontjától a gazdasági élettartam végéig tartó időszakot értik. Ezt az időszakot használja az értékbecslő a jövőbeli bevételek becslésére. Az objektum hátralévő gazdasági élettartamának idejét megnöveli annak korszerűsítése vagy javítása.

Az ingatlantárgyak életciklusának és életének valamennyi fenti szakasza összefügg egymással. Az ingatlan jövedelmezőségének és biztonságának növelését biztosító megfelelő intézkedések végrehajtása érdekében az ingatlantulajdonosnak figyelembe kell vennie az ingatlan jelenlétét az életciklus egy bizonyos (bármely) szakaszában.

Egy ingatlan életciklusának szakaszai

Tehát az ingatlantárgyak létezésük során gazdasági, fizikai, jogi változásoknak vannak kitéve, és életciklusuk következő szakaszain mennek keresztül:

• az alapítás építkezés, azaz egy új vállalkozás létrehozása, egy telek megvásárlása vagy kiosztása;
• üzemeltetés - magában foglalja az üzemeltetést és a fejlesztést, azaz a bővítést, átszervezést vagy újjáépítést;
• a létezés megszűnése bontás, természetes pusztulás vagy felszámolás.

Az ingatlan életciklus szakaszai:

1. A projekt koncepciójának kialakítása és a szabad telek felhasználási lehetőségének kiválasztása. Ebben az időszakban kerül sor a legjobb és leghatékonyabb földhasználat kiválasztására. A használati eset kiválasztását a fejlesztések tervezésére vonatkozó specifikáció kidolgozása teszi teljessé.

2. Fejlesztési tervezés. Ebben a szakaszban a tervezés műszaki előírásai alapján egy projektet dolgoznak ki az engedélyek megszerzéséhez és a telek előkészítéséhez szükséges dokumentáció elkészítésével, valamint a kommunikáció lefektetésével, az épületek építésével és az új ültetvények telepítésével.

3. Fejlesztések gyártása (szerelés, kivitelezés).. A projekt kivitelezői általi megvalósítása során minden fizikai jellemzők tárgyat, ezen változások leltári és kataszteri bizonylatokba történő konszolidálásával.

4. Fellebbezés (vásárlás és eladás, adományozás, lízing stb.) vagyoni értékű jog átruházásával vagy e jog terhelésének megjelenésével. Ebben a szakaszban ingatlanügyleteket hajtanak végre.

5. A tárgy rendeltetésszerű használata (használata) műszaki és üzemeltetési karbantartással. Az életciklus ezen szakaszában a menedzser (vagy professzionális menedzsment cég) megszervezi a létesítmény fogyasztói potenciáljának ésszerű felhasználását a felhasználók által.

6. Korszerűsítés: nagyjavítás, rekonstrukció, fejlesztések helyreállítása az objektum esetleges újraprofilozásával (funkcionális rendeltetésének megváltoztatásával). Ez a szakasz abban a pillanatban kezdődik, amikor az objektum jelenlegi állapotában már nem tudja kielégíteni a felhasználók modern igényeit, vagy (és) ha üzemeltetése gazdaságilag nem hatékony. Ebben a szakaszban legalább egy nagyjavítást hajtanak végre a tervezési megoldás és a funkcionális cél megváltoztatása nélkül, de az eltávolítható fizikai elhasználódás és a funkcionális elavulás megszüntetésével.

7. Ártalmatlanítás, fejlesztések bontása, hulladéklerakás vagy anyagok újrahasznosítása. Az életciklus a fejlesztések lebontásával ér véget a gazdasági élettartamuk végén. Menedzsment cég javaslatot készít az épületek bontásának határidejének és gazdaságosan megvalósítható módszerének meghatározására, figyelembe véve a felszámolt épületek szerkezeti elemeinek, anyagainak értékesítési lehetőségét és a kommunikációt.

Az értékcsökkenés meghatározására azért van szükség, hogy figyelembe lehessen venni az új tárgy és az értékelendő ingatlan jellemzőiben mutatkozó különbségeket.

Viselet az értékelésben a hasznosság elvesztését jelenti, és ezáltal az értékelés tárgyának bármilyen okból bekövetkező értékét.

Az értékcsökkenés kiszámításának két módja van:

Élettartam módszer;

A kopástípusokra való felosztás módja.

6.3.1. Kopás számítása életmódszerrel

A kumulatív halmozott kopás a tárgy idejének függvénye.

Az értékcsökkenés effektív kor módszerrel történő kiszámításakor a következő fogalmakat használjuk: az épület fizikai élettartama, effektív kora, hátralévő gazdasági élettartama. Tekintsük az épület élettartamának időszakait és az azokat jellemző becsült mutatókat (lásd 6.2. ábra).

Az épület fizikai élettartama (FZh) az épület üzemeltetési ideje, amely alatt az épület teherhordó szerkezeti elemeinek állapota megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Az objektum fizikai élettartamának időtartamát az építkezés során határozzák meg, és az épület tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.

Kronológiai kor (XA) - az az időtartam, amely a létesítmény üzembe helyezésétől a felmérés időpontjáig eltelt.

A gazdasági élettartamot (EL) az az üzemidő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban a folyamatos fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez.

Az effektív életkor (EV) az épület időrendi kora alapján kerül kiszámításra, figyelembe véve annak műszaki állapotát és az értékelés időpontjában fennálló, a vizsgált ingatlan értékét befolyásoló gazdasági tényezőket. Az épület működési jellemzőitől függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Az épület normál (tipikus) használata esetén az effektív kor általában megegyezik az időrendivel.

Az épület hátralévő gazdasági élettartama (RESL) az értékelés időpontjától a gazdasági élettartam végéig tartó időszak (6.2. ábra).

Az épületek értékcsökkenésének élettartam-módszerrel történő meghatározása a vizsgált objektum épületeinek vizsgálatán alapul, és azon a feltételezésen alapul, hogy az objektum tényleges életkora ugyanúgy a jellemző gazdasági élettartamra vonatkozik, mint a halmozott értékcsökkenés az értékcsökkenésre. az épület többszörözésének (cseréjének) költsége.

A fizikai amortizáció, az effektív életkor és a gazdasági élettartam mutatói egy bizonyos arányban vannak, ami a képlettel fejezhető ki.

I = (EV: VF) 100% = [EV: (EV + OSF)] 100%, (6,4)

ahol I - kopás,%;

EV - tényleges életkor, amelyet szakértő határozza meg az elemek vagy az épület egészének műszaki állapota alapján;

VF - a fizikai élet tipikus időszaka;

OSFZh - a fizikai élet hátralévő időszaka.

I \u003d (HV: VF) 100%, (6,5)

ahol I - kopás,%;

A VF a fizikai élet tipikus időszaka.

A 6.5 képlet alkalmazása. az összehasonlított objektumok értékcsökkenésének százalékos kiigazításának kiszámításakor is releváns (összehasonlító értékesítési módszer), amikor az értékbecslő nem tudja megvizsgálni a kiválasztott analógokat a 6.4 képletben használt mutatók meghatározásához.

Az elemek vagy az épület egészének így kiszámított százalékos értékcsökkenése átváltható értékre (amortizáció):

O \u003d SW (I: 100), (6,6)

ahol I - kopás,%;

A CB a sokszorosítás költsége (replacement cost).

Példa.

Egy nagy ipari ingatlan komplexum értékelés tárgyát képezi. Az elbírálás időpontja 2005. április 1.

Fontolja meg az amortizáció számítását az adott ingatlanegyüttesből több, azonos projekt szerint épített, építőanyag tárolására használt raktárra. A becsült raktárakra vonatkozó dokumentáció szerint a fizikai élettartam 75 év (FZh = 75 év).

A tényleges életkort az értékbecslő határozza meg az értékelt tárgyak műszaki állapotának megfelelően, az értékcsökkenési leírás és az értékcsökkenés számítás adatait a táblázat tartalmazza.

Ez az értékcsökkenési leírás számítási módszere tömeges értékelésre alkalmazható, amikor egy vállalkozás (vállalkozás) értékelése során a vállalkozás eszközei közé tartozó ingatlanokat értékelik.

Az élettartam módszer alkalmazásának a halmozott értékcsökkenés becslésének hátránya, hogy egyetlen tényező határozza meg az amortizáció mértékét (az effektív életkor és a fizikai élettartam aránya). Ennek a hiányosságnak a kiküszöbölésére különféle költségcsökkentési tényezőket veszünk figyelembe, és alkalmazzuk a kopástípusokra bontás módszerét.

A Forex órák kiválóan alkalmasak arra, hogy felkészülj a Forex piacon való sikeres munkára!

6.3.2. Kopásszámítás kopástípusokra bontással

A leggyakoribb az kopásbontási módszer.

Az értékcsökkenést az ingatlanérték-csökkenés tényezőitől függően fizikai, funkcionális és külső (gazdasági) értékcsökkenésre osztják. A fizikai és funkcionális viselet eltávolítható és helyrehozhatatlan lehet. A gazdasági értékcsökkenés általában visszafordíthatatlan.

Az amortizáció akkor tekinthető elszámolhatónak, ha annak megszüntetése fizikailag lehetséges és gazdaságilag megvalósítható.

Az összes lehetséges értékcsökkenési leírás összege az ingatlan halmozott értékcsökkenése.

Fizikai romlás változásokat tükrözi fizikai tulajdonságok tulajdonságok idővel (például szerkezeti elemek hibái). Fizikai kopás léphet fel működési tényezők hatására, illetve természetes és természeti tényezők hatására.

A fizikai értékcsökkenés kiszámításának négy fő módszere van:

Szakértő;

Normatív (vagy számviteli);

Költség;

Az épület élettartamának kiszámításának módszere.

A legpontosabb és legidőigényesebb módszer az szakértő. Ez magában foglalja a hibalista létrehozását és az épület vagy építmény összes szerkezeti eleme kopási százalékos arányának meghatározását.

Példa.

A 6.2. táblázat az épület egyes szerkezeti elemeinek szakértői módszerrel történő kopását határozza meg.

Normatív módszer a fizikai amortizáció számítása különféle ágazatközi vagy osztályszintű szabályozási utasítások felhasználásán alapul. Az értékelési gyakorlatban ritkán használják.

költség módszer az épületek és építmények elemeinek helyreállítási költségeinek meghatározása. Az ellenőrzés során meghatározzák az épület egyes elemeinek kopottsági százalékát, amelyet azután érték kifejezésekre fordítanak. Az eltávolítható fizikai kopás meghatározására a költségmódszert használják.

A fizikai elhasználódás költségmódszerrel történő kiszámításának feltételes példáját a táblázat tartalmazza. 6.4.

Ez a módszer lehetővé teszi, hogy azonnal kiszámolja az elemek és az épület egészének kopását értékben. Mivel az értékvesztés számítása a kopott alkatrészek közel új állapotba hozásának ésszerű tényleges költségén alapul, ennek a megközelítésnek az eredménye meglehetősen pontosnak tekinthető. A módszer hátránya a kötelező részletezés és az elhasználódott épületelemek javítási költségeinek pontos kiszámítása.

Élettartamú módszer a kopás kiszámításához használt módszert részletesen a 6.3.1. ennek a kézikönyvnek.

NAK NEK funkcionális kopás magában foglalja az ingatlanok értékének csökkenését, amely a tervezési és tervezési megoldások, az építési szabványok, a tervezési minőség, a gyártási anyag és a modern követelményeknek megfelelő inkonzisztencia miatt ezekre a pozíciókra vonatkozik.

Az elszámolható amortizáció összege az épület aktualizált elemekkel történő értékeléskori potenciális értéke és az értékelés időpontjában az aktualizált elemek nélküli érték (az épület reprodukciós költsége és cseréje közötti különbség) különbsége. költség).

A funkcionális kopás okai:

Az elemek hozzáadását igénylő hátrányok;

Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok;

Túlzott fejlesztések.

Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságok az épület olyan elemei és berendezései, amelyek a meglévő környezetben nincsenek meg, és amelyek nélkül nem tud megfelelni a modern teljesítmény szabványoknak. Az ezekből a helyzetekből adódó kopást ezen elemek hozzáadásának költségén mérik, beleértve a beszerelésüket is.

A funkcionális kopás lehet eltávolítható és javíthatatlan. Az eltávolítható funkcionális kopást leggyakrabban költség módszerrel számítják ki.

Az elemek cseréjét, korszerűsítését igénylő hiányosságok a funkciójukat még ellátó, de a korszerű szabványoknak már nem megfelelő tételek (víz- és gázmérők, tűzoltó berendezések). Ezen cikkek értékcsökkenését a meglévő elemek költségeként kell mérni, figyelembe véve azok fizikai elhasználódását, mínusz az anyagok visszaküldésének költsége, plusz a meglévők szétszerelésének költsége, valamint plusz az új elemek beszerelésének költsége. Az anyagok visszaküldésének költsége a szétszerelt anyagok és berendezések költségeként kerül kiszámításra, ha más létesítményben használják fel (finomított maradványérték).

Szuperfejlesztések - olyan pozíciók és szerkezeti elemek, amelyek jelenléte jelenleg nem felel meg a piaci szabványok modern követelményeinek. Az eltávolítható funkcionális kopást ebben az esetben úgy mérjük, mint a fenti fejlesztésekből származó pozíciók reprodukálásának költségét, mínusz fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége és mínusz a leszerelt elemek megmentési értéke.

Túljavításra példa az a helyzet, amikor a ház tulajdonosa a saját kényelmét (befektetési értékét) szem előtt tartva, saját magához igazítva olyan változtatásokat hajtott végre, amelyek egy tipikus használó szempontjából nem voltak megfelelőek. Ide tartozik a helyiség hasznos területének meghatározott felhasználásra történő átépítése, a tulajdonos hobbija vagy foglalkozása miatt. Az eltávolítható funkcionális kopást ilyen helyzetben a megváltozott elemek eredeti állapotba hozásának aktuális költsége határozza meg.

Ezen túlmenően a túlfejlesztés fogalma szorosan összefügg az ingatlanpiac azon szegmensével, ahol ugyanazok a fejlesztések egy adott szegmens számára megfelelőnek és egy tipikus felhasználó szempontjából redundánsnak tekinthetők.

A 6.5. táblázat példát ad a funkcionális eldobható kopás kiszámítására.

Az eltávolíthatatlan funkcionális kopást a vizsgált épületek korszerű építési szabványokhoz képest elavult térrendezési és/vagy szerkezeti jellemzői okozzák. Az elháríthatatlan funkcionális romlás jele az, hogy a hiányosságok kiküszöbölése érdekében nem kell költséget felvállalni. Ezen túlmenően az épület rendeltetésének megfelelő építészeti megfelelősége érdekében figyelembe kell venni az értékelés időpontjában fennálló piaci viszonyokat.

Az adott helyzettől függően az eltávolíthatatlan funkcionális kopás költsége kétféleképpen határozható meg:

A bérleti díj veszteségeinek aktiválása;

Működési többletköltségek aktiválása.

A szükséges számított mutatók (bérleti díjak, tőkésítési ráták stb.) meghatározásához az összehasonlítható analógok korrigált adatait használják.

Ugyanakkor a kiválasztott analógokon nem lehetnek eltávolíthatatlan funkcionális kopás jelei az értékelés tárgyában. Ezenkívül az ingatlankomplexum egésze (épület és telek) által termelt és bérleti díjban kifejezett teljes bevételt ennek megfelelően két komponensre kell osztani. Az épületnek tulajdonítható bevételi rész elkülönítéséhez használhatja az épület beruházási mérlegének módszerét vagy a telek értékének az ingatlanegyüttes teljes eladási árához viszonyított arányának elemzését. Az alábbi példában a megadott eljárást az előzetes számítások során befejezettnek tekintjük (6.6. táblázat).

Az elavult térrendezési megoldás (fajlagos terület, űrtartalom) miatti helyrehozhatatlan funkcionális amortizációból eredő értékvesztés megállapítása a bérleti díjban bekövetkezett veszteségek aktiválásával történik.

Hasonló módon történhet a helyreállíthatatlan funkcionális kopás számítása az épület jó állapotának fenntartásához szükséges többlet üzemeltetési költségek aktiválásával. Ez a megközelítés előnyösebb olyan épületek eltávolíthatatlan funkcionális amortizációjának felmérésére, amelyek nem szabványos építészeti megoldásokban különböznek egymástól, és amelyeknél a bérleti díj összege ennek ellenére összehasonlítható a modern, hasonló létesítmények bérleti díjával, ellentétben az üzemeltetési költségek összegével.

A funkcionális kopás mértékének a működési többletköltségek aktiválásával történő meghatározására a 6.7. táblázat egy példát mutat be.

Külső (gazdasági) értékcsökkenés- az objektum értékcsökkenése a külső környezet negatív hatása miatt az értékelés tárgyával kapcsolatban: elhelyezkedés, piaci helyzet, bizonyos ingatlanhasználati szolgalmak, a környező infrastruktúra változásai és az adózás területén hozott jogszabályi döntések stb. Míg a külső kopás a legtöbb esetben nem javítható, néha magától is korrigálódhat pozitív változás körülvevő piaci környezet.

A következő módszerek használhatók a külső kopás felmérésére:

A bérleti díj veszteségének tőkésítési módja;

Működési többletköltség-tőkésítési módszer;

Páros értékesítési módszer;

élettartam módszer.

A külső értékcsökkenés értékelése a bérleti díjban keletkezett veszteségek és a többlet működési veszteségek aktiválásának módszerével a fenti funkcionális értékcsökkenési módszerekkel végzett számításhoz hasonlóan történik. A külső amortizáció elbírálása esetén szükséges a külső amortizációs jelekből eredő bérleti díj veszteségek vagy a külső amortizációs jelek miatti többletköltségek azonosítása.

A páros értékesítési módszer a közelmúltban eladott hasonló ingatlanok (páros értékesítés) elérhető árinformációinak elemzésén alapul. Ugyanakkor feltételezzük, hogy a páros értékesítés tárgyai csak az értékelés tárgyával azonosított és korrelált gazdasági értékcsökkenésben különböznek egymástól. A külső kopás kiszámításához hasonló megközelítést mutat be a táblázat. 6.8.

Példa. Felmérni szükséges az irodaház befektetési vonzerejének csökkenése okozta külső kopást, ami a közvetlen közelében lévő ruha- vagy élelmiszerpiac építése miatt következett be. Legyen az ingatlanpiacon egy hasonló célú A és B objektum páros értékesítése. A telek ára ezen a területen egy tipikus ingatlan összértékének 30%-a.

Bizonyos esetekben az értékesítések összehasonlító elemzésének módszere lehetővé teszi egy tipikus értékelési objektum teljes halmozott értékcsökkenésének meghatározását. A korrigált pótlási költség és az egyes analógok piaci ára közötti átlagos különbség (a föld költsége nélkül) a halmozott értékcsökkenés értéke lesz. A hazai gyakorlatban az értékesítések összehasonlító elemzésének elemeire épülő külső kopásszámítási módszerek sok esetben nem alkalmazhatók a magas munkaerő-intenzitás, valamint a szükséges és megbízható információs bázis hiánya miatt.

A bontás okai:

Az átépítés szükségessége;

Közlekedési útvonalak bővítése.

Figyelembe kell venni a lebontott épületek műszaki állapotát, amely sok esetben lehetővé tenné azok meglehetősen hosszú távú használatát.

Példa. Az értékelés egy olyan épületre vonatkozik, amelyet korábban a lakásállományból találtak ki, és most az adminisztratív igényekhez igazítottak. Az épület önkormányzati tulajdonban van. A vizsgált épület fizikai állapota a BTI szerint az értékelés időpontjában 40%. Az épület műszaki állapota, elhelyezkedése és fejlett infrastruktúrája a létesítmény meglehetősen magas kereskedelmi vonzerejét jelzi a potenciális befektetők számára. Az átépítési terv szerint azonban a fenti okok miatt az épület az elbírálástól számított öt év elteltével bontás tárgyát képezi.

Az objektum átvizsgálása során a szakértő a következő mutatókat határozta meg:

1) az értékelt épület tényleges életkora 30 év;

2) a fennmaradó időszak a gazdasági élettartam - 60 év.

A halmozott értékcsökkenés százalékos aránya tevékenység nélkül. A külső tényező kiszámítása a következő képlettel történik:

I \u003d EV: (EV + OSEZH) 100 \u003d (30:90) 100 \u003d 33%.

A kopás százalékos aránya, figyelembe véve egy külső tényező hatását:

És \u003d (30/35) 100 \u003d 86%.

Az ebben az esetben számított 86%-os halmozott értékcsökkenés elsősorban külső tényező hatásának köszönhető. Ebben az eredményben a más típusú kopások lehetséges figyelembevételének aránya rendkívül csekély, ami lehetővé teszi, hogy a kapott eredményt külső kopásnak tekintsük. Az épület hátralévő gazdasági élettartamának meredek csökkenése a befektetési vonzerő csökkenéséhez vezet, és ennek következtében a valószínű eladási ár földcsuszamlásszerű csökkenéséhez vezet. Ilyen esetekben az értékelés célja nem az értékelt épület teljes tulajdonjogának kiszámítása, hanem a hátralévő gazdasági (fizikai) élettartamra vonatkozó rövid távú bérleti jogok kiszámítása, feltéve, hogy az akvizícióból származó bármilyen hasznot a potenciális befektető látja. .

A többszörözési költség (pótlási költség), valamint a halmozott értékcsökkenés kiszámítása után meghatározzák a telek és az értékelt ingatlan egészének költségét. (6.9. táblázat).

Az értékelés megközelítései és módszerei földterületek az oktatóanyag 7. fejezete tárgyalja.

A számítási eljárások pontosságának javítása érdekében mind a pótlási költség meghatározásánál, mind az amortizáció számításánál több módszer ésszerű összeállítása szükséges ezen mutatók kiszámításához.

A földrészletek értékének számítási módszereit a 7. fejezet mutatja be.

A kopás mértékének felmérésére a következő kifejezéseket használjuk.

Gazdasági élettartam azt az időtartamot jelöli, amely alatt az objektumot haszonnal lehet használni. Az objektum akkor éri el gazdasági élettartamának végét, amikor a vállalkozás ingatlanegyüttesének értékéhez való hozzájárulása nulla.

Fizikai élettartam azt az időtartamot jelenti, amely alatt az objektum ténylegesen létezik.

Hatékony életkor a tárgy megjelenésének értékelésén alapul, figyelembe véve annak állapotát, kialakítását és értékét befolyásoló gazdasági tényezőket.

A hátralévő gazdasági élet az eszköz az értékelés időpontjától a gazdasági élettartama végéig eltelt időszak.

Az értékbecslő feladata, hogy ki tudja számítani az objektum hátralévő gazdasági élettartamát. Az elemzés során az értékelőnek nem szabad azt feltételeznie fizikai öregedés tárgyat fizikai és funkcionális kopásával arányosan. A megfelelő javítások, korszerűsítések vagy újrafelszerelések elvégzése megnöveli az objektum élettartamát.

Az objektum gazdasági életének hátralévő időszakát a gazdasági és politikai feltételek változása befolyásolja.

Ez a kopásmeghatározási módszer főként szakértői és normatív kopásszámítási módszereken alapul. Az értékbecslő megvizsgálja a tárgyat, és következtetései azon alapulnak, hogy a százalékban kifejezett effektív életkor az objektum jellemző gazdasági élettartamát tükrözi, ahogy a felhalmozott értékcsökkenés százaléka az értékbecslés időpontjában az újratermelés összköltségét. Így a kopás a következő összefüggéssel határozható meg:

ÉS = EV

EV - tényleges életkor;

BC - az objektum csereköltsége;

A TC a tipikus gazdasági élettartam (élettartam).

Számítási példa.

Az objektum élettartama 50 év, időrendi kora ХрВ = 20 év. Az objektum csereköltségét 100%-nak tekintve a következőkkel rendelkezünk:

Х(И) 20 év (ХрВ)

H = 40% kopás, ahol:

100 (V) 50 év (TC)

X - ismeretlen érték;

XpB - kronológiai kor.

Néha az effektív életkort a tipikus gazdasági élettel egyenlővé teszik, ebben az esetben a számítás a következőképpen történik:

EF= a pótlási költség %-os értékcsökkenése

20 év (EF)=0,333 vagy kopás =33,3%

60 éves (TS)

Az értékcsökkenés kiszámításához bizonyos esetekben nagyon fontos figyelembe venni az objektum hátralévő gazdasági élettartamát, majd az értékcsökkenés kiszámítása a következőképpen történik:

I + OS vagy EV + OS, ahol:

OS - a gazdasági élet hátralévő időszaka.

Számítási példa. Egy objektum tipikus gazdasági élettartama 80 év. Időrendi kora 15 év. A tényleges életkort az értékbecslő határozza meg a környezet állapotának, kialakításának, jellegének elemzése alapján, és 20 év (a rossz karbantartás és a megfelelő karbantartás hiánya miatt).

Egy projekt pénzügyi teljesítménye gyakran előtérbe kerül (ezek kapják a legtöbb figyelmet), amikor a projektet bemutatják a befektetőnek. Valójában nem lehet eltekinteni tőlük, mivel a befektető a projektet leggyakrabban számos kulcsfontosságú mutató alapján értékeli: IRR, NPV, PI (befektetési költségek megtérülési rátája), megtérülési idő, átlagos könyvelési megtérülési ráta. Ugyanakkor általában nem maguk a számítások érdeklik, hanem az alapvető feltételezések és a kezdeti információk megbízhatósága.

Soroljuk fel a számítások során felvett feltételezéseket.

1. A projekt indokolásakor figyelembe vett adózási feltételek megfelelnek a 2015. IV. negyedévre hatályos jogszabályoknak Orosz Föderációés a Krasznodari terület: Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve, KZ No. 731 "A befektetési tevékenységek állami ösztönzéséről a Krasznodar Területen", Szabályzat "A Beruházási Projektek Szakértői Tanácsáról". Ezen normák alapján a következő szempontokat vettük figyelembe a projekt adózási környezetének kialakításakor:

az ingatlanadó mértéke a vállalkozás vagyonértékének évi 2,2%-a;

a jövedelemadó mértéke 20% (a költségvetésbe fizetendő jövedelemadó összegének meghatározásakor a nyereség újrabefektetésével járó előnyt nem vették figyelembe, a vizsgálati időszakot az előállítási költséghez rendelték hozzá);

az általános forgalmi adóból származó árbevétel kialakításakor a meghatározott adó mértéke 18%;

A tárgyi eszközök áfája a tárgyi eszközök üzembe helyezésekor teljes egészében beszámításra kerül, és a folyó tevékenységek után a költségvetésbe fizetendő áfa terhére visszatérítésre kerül;

az értékcsökkenést lineáris módszerrel számítjuk, figyelembe véve az eszközök különböző befektetett eszközcsoportokhoz való tartozását (átlag jótékony felhasználásaösszvagyon körülbelül 12 év);

az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 259. cikkének 1.1. pontja értelmében az amortizálható ingatlanok költségének 10% -a szerepel a tervezett vállalkozás költségei között abban az időszakban, amikor a fő eszközöket üzembe helyezik;

egyéb adókedvezmény nem biztosított.

2. Az új üzleti központ szolgáltatásainak árképzési tendenciáit meghatározó tényezők közül a főbbek a következők:

a szervezetek közüzemi számláinak költségei;

munkaerőköltség;

a kölcsönzött tőke költsége;

a marketingtevékenységek költsége;

az étel- és italszolgáltatás előállítási költsége.

A 2002-től napjainkig terjedő időszakban a költség segédprogramok, az átlagbér az általános inflációt meghaladó mértékben (átlagosan 5-10%-kal) nő. Ezzel kapcsolatban a projekt megkezdésétől számított 4 éven belüli összes közüzemi költség (villany, víz, gáz, csatorna) költségbecslése az árindex 15%-a, majd - 8%-a. az index. A projekt végrehajtásának első 4 évében a bérek átlagos növekedése 25%, majd 12% volt. Az élelmiszerek árának növekedését a projekt első évében tapasztalt 12%-tól a szálloda üzembe helyezése és az azt követő üzemeltetés során elért 8%-os tartományba vettük (figyelembe véve a helyben előállított termékek drágulását, ill. a drága, külföldi gyártású késztermékek, köztük az italok negatív növekedése).

• 3. A tervezési horizontot 10 évnek feltételezzük, ami a kereskedelmi ingatlanokba történő beruházások tervezésének átlagos időtartama. Ugyanakkor a megvalósuló projekthez hasonló jellemzőkkel rendelkező ingatlantárgyakba történő tőke-újrabefektetés átlagos időtartama meghaladja a 10 évet, és körülbelül 15-20 év. Ezért az elemzés figyelembe vette a felszámolási bevételt 397 millió rubel összegben. folyó áron 41 tervezési időszakra (az időszak 3 hónap), ami viszont 20%-os diszkontrátával számolva 56 millióval, illetve 121 millió rubellel növelte a nettó jelenértéket. 12%-os arányért.
• 4. A jegybanki refinanszírozási ráta előrejelzése a Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium hivatalos inflációs előrejelzésén alapul 2017-ig (nevezetesen: infláció + 2%). Ez alapján a teljes költségvetési hatékonyság (a költségvetésbe és a nem költségvetési alapokba befizetett kifizetések, adók és díjak összege minden szinten) 2523 millió rubel. optimista előrejelzéshez és 1536 konzervatívhoz. A projekt kezdetére diszkontált teljes költségvetési hatékonyság 770 millió, illetve 472 millió.
• 5. A rövid lejáratú kötelezettségek meghatározásakor figyelembe vették a tervezett vállalkozás legtöbb szolgáltatástípusának e szolgáltatások nyújtásának időpontjában történő kifizetését. A szolgáltatókkal és anyagokkal történő elszámolások egy naptári hónapon belül, maximum halasztott fizetéssel (legalább 20 nap) történnek.
• 6. Az egyes tervezési időszakokra kiszámított szabályozási paraméterek egyéb előrejelzési értékei (például az önköltségi árban szereplő kamatláb) közvetlenül a megvalósíthatósági tanulmány számítási táblázataiban szerepelnek.
• 7. A diszkontráták meghatározása: figyelembe véve a Krasznodar Terület ingatlanbefektetéseinek átlagos megtérülését, mint alternatív projektmegvalósítási lehetőséget (20%); átlagos részvényhozam a tőzsdén (12%).
• 8. A felvett pénzeszközök kamata 12%, a kölcsön kamatfizetési halasztása 33 hónap.
• 9. A rubel inflációja a Gazdaságfejlesztési és Kereskedelmi Minisztérium hivatalos hosszú távú előrejelzésének szintjén van.
• 10. A bér-, rezsi- és élelmiszer-indexek az általános inflációt meghaladó ütemben nőnek.

Projektünkben két forgatókönyvet vettünk figyelembe: optimista és konzervatív (4. táblázat, 8-10. ábra).

Az optimista előrejelzés 67%-os szállodakihasználtsággal, 2,5 év alatt a klubtagság értékesítésével, a tervezett kapacitás 15%-ról 67%-ra 4 negyedév alatti elérésével számol, a foglalkoztatottak száma 164 fő.

4. táblázat – A projekt integrált mutatói a különböző forgatókönyvek előfordulásától függően

Projekt mutatók	Optimista forgatókönyv	Konzervatív forgatókönyv
A főbb különbségek a forgatókönyvek között
Szobakészlet kihasználtság 1 Kezdő marketing és PR költségvetés 2 évre Eladási időszak 150 klubtagság A tervezett kapacitás elérésének időszaka Alkalmazottak száma	71 millió rubel 2,5 év 1 év 164 fő	98 millió rubel 3 év 1 év 140 fő
Pénzügyi mutatók
A kölcsönzött pénzeszközök maximális kamatlába Egyszerű visszafizetés 2 Számviteli megtérülési ráta Maximális hiteltartozás 3 Adósságszolgálati időszak	2 év 1270 millió rubel 5,5 év	3 év 1375 millió rubel 7 év
NPV, 20%-os diszkontrátával Kedvezményes megtérülési idő A beruházási költségek megtérülése	3,5 év	5,5 év
Költségvetési hatékonyság
Összevont költségvetési hatás Szövetségi költségvetés és költségvetésen kívüli alapok Regionális költségvetés	2523 millió rubel 1592 millió rubel 931 millió rubel	1536 millió rubel 1005 millió rubel 531 millió rubel

Megjegyzés.1 - ezt az együtthatót a szálloda, a nyaralók és ennek megfelelően az éttermek átlagos éves kihasználtságaként számítják ki; 2 - megtérülési idő a szálloda üzembe helyezésének napjától; 3 - az adósság összege, figyelembe véve a tőkésített kamatot, a forgótőke-szükségletet.

A 4. táblázatban a konzervatív előrejelzés 44%-os kihasználtságot feltételez (a krasznodari szállodák jelenlegi átlaga 67%; az elmúlt 5 évben átlagosan 1-2%-kal nőtt a mutató), a klubtagságok eladása 3 év, a tervezett kapacitás elérésének ideje 8%-ról 44%-ra 4 negyedévre, létszám - 140 fő (8-10. ábra).

Az árpolitika hasonló egy 5 csillagos szállodához (10 000 és 35 000 rubel között) és más privát golfklubokhoz Oroszországban.

Minden típusú viselet feltételesen több alfajra osztható. Az eltávolítható kopást kopásnak nevezzük, melynek következményeinek elhárítása gazdaságilag előnyösnek és célszerűnek tekinthető. Szükséges állapot Az amortizáció következményeinek kiküszöbölése az, hogy minden olyan munka, amely az amortizáció következményeinek megszüntetésére irányul, ne csak az ingatlan műszaki és szerkezeti jellemzőinek javítására, helyreállítására irányuljon, hanem a tárgy funkcionális tulajdonságainak javítására is, és ami a legfontosabb, értékének növelése. Ha a fenti kopástípusok mindegyikét azonosítjuk, akkor egy épület, építmény halmozott kopásáról beszélhetünk. A kumulált halmozott értékcsökkenés olyan mutató, amely közvetlenül függ a vizsgált tárgy élettartamától, tényleges működésének feltételeitől.

Ezt a mutatót a következő értékelési koncepciók jellemzik:

• Az épület fizikai élete- az ingatlan üzemeltetési ideje, amely alatt főbb kialakítási és funkcionális jellemzői megfelelnek az értékelési szempontoknak (tervezési megbízhatóság, fizikai megbízhatóság stb.). Az objektum fizikai élettartamának időtartamát a tervezési szakaszban határozzák meg. A fizikai élet egy ingatlan lebontásával ér véget.
• Kronológiai kor- az épület üzembe helyezésétől annak értékelésének pillanatáig eltelt idő.
• gazdasági élet- az a működési időszak, amely alatt az objektum gazdaságilag hatékony, azaz nyereséget tud termelni. Ebben az időszakban a különböző fejlesztések, helyreállítási munkák növelik az ingatlan értékét. Az épület gazdasági élettartamának végének tekinthetjük azt a pillanatot, amikor az épület nem képes bevételt termelni, amelyet a vizsgált piaci szegmensben lévő hasonló ingatlanok aránya határoz meg. Az elvégzett fejlesztések ugyanakkor a nagyfokú általános elhasználódás miatt már nem tudják növelni az épület értékét.
• Hatékony életkor- időrendi életkor és gazdasági tényezők kombinációja határozza meg, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét az értékelés időpontjában. Az ingatlan működési feltételeitől, sajátosságaitól függően tényleges kora eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Ha egy épületet normál körülmények között használnak, az effektív kora általában megegyezik a kronológiai korával.
• A hátralévő gazdasági élet- az épület értékelésétől a gazdasági élettartam végéig tartó időszak. Az értékelési gyakorlatban szokás megkülönböztetni a hasonló fogalmakat - az értékcsökkenést és az értékcsökkenést. A becsült kopás az egyik fő paraméter egy ingatlan értékének egy adott időpontban történő kiszámításakor. Fizikai kopás alatt azt értjük, hogy az épület szerkezeti és funkcionális tulajdonságainak fokozatos elvesztése természeti tényezők hatására, pl. valamint az emberi hatás. az ingatlantárgyak fizikai értékcsökkenésének kiszámítására a következő módszerek állnak rendelkezésre: (költség; normatív; élettartam)
• Normatív értékelési módszer különböző tanszéki vagy ágazatközi szabályozási utasítások felhasználásán alapul. Az ilyen szabályozási utasítások példája a "Lakóépületek fizikai állapotának felmérésére vonatkozó szabályok" VNS 53-86 Gosgrazhdanstroy. Ezeket a szabályokat aktívan alkalmazza a Műszaki Leltári Iroda napi tevékenysége során a lakóépületek tervezése során bekövetkező fizikai állapotának meghatározására. nagyjavítás lakásállomány, valamint műszaki leltár készítése.