Nekustamā īpašuma objektu dzīves cikls. Nodiluma noteikšana ar efektīvā vecuma metodi Efektīvs kalpošanas laiks

- izmaiņas tehnoloģijā;

Laika gaitā ēku un būvju relatīvās izmaksas samazinās vairāku iemeslu dēļ:
- konstrukciju nodilums ekspluatācijas laikā;
- nelabvēlīga ietekme uz vidi;
- izmaiņas tehnoloģijā;
- dažādu ārējo faktoru ietekme.
Pirms apsvērt dažādu nekustamajam īpašumam raksturīgo nolietojuma un nolietojuma veidu aprēķināšanas metodes, jums vajadzētu vairāk iepazīties ar pamatjēdzieniem un to īpašībām.

Jēdziens "valkāt" ir atšķirīgs saturs dažādās zināšanu un aktivitāšu nozarēs. Profesionāli vērtētāji 11 grāmatvedības speciālisti termina "nolietojums" nozīmei ir būtiskas atšķirības. Grāmatvedības kontekstā nolietojums (tāpat kā nolietojums) ir līdzeklis izmaksu atgūšanai īpašuma dzīves laikā. Acīmredzot nolietojuma aprēķināšana nav vērtēšanas procedūra. Vērtētāju-praktiķi neinteresē aktīvu uzskaite (tāpat kā interesējas par grāmatvedi), viņš cenšas pamatot secinājumu par vienu vai otru novērtējuma objekta vērtību. Vērtētāja mērķis, ja vērtējumā runājam par nolietojumu, ir izmaksu pieejas ietvaros noteikt konkrēta īpašuma vērtību konkrētā datumā, uzskatot nolietojumu (aptuveno) kā vērtību starpību. no atjaunošanas (nomaiņas) izmaksām un tirgus vērtība uzlabojumi.

Savukārt vērtēšanas metodiskajā literatūrā ir atrodamas nolietojuma definīcijas no nekustamā īpašuma tehniskās un ekspluatācijas sfēras vai izmantotas inženiertehnoloģijā (Piemēram, vienā no pazīstamajām mašīnu un iekārtu novērtēšanas mācību grāmatām tur ir šāda definīcija: “Mašīnu un iekārtu fiziskais nolietojums ir virsmu izmēra, formas, masas vai stāvokļa izmaiņas, ko izraisa nodilums pastāvīgas slodzes dēļ vai virsmas slāņa iznīcināšana berzes laikā ... Nodilumu raksturo noteiktas garuma, tilpuma, masas uc mērvienības. "Šeit nodiluma definīcija kā" izmēru maiņa "ir definīcija tehnoloģiskā, mašīnzinātnē, bet ne vērtējošā), tas ir, nav vērtējama.

Neviens neapstrīd, ka īpašas zināšanas ir noderīgas, taču tās ir papildu, nevis definējošas un nevar kalpot par šī jēdziena definīcijām noteiktā disciplīnā - vērtēšanas teorijā un vērtētāja profesijā, kas saistīta ar ekonomiskajiem mērījumiem.

Tā kā vērtību rada lietderība, tad vērtējamā objekta uzlabojumu izmaksu samazināšanās ekspluatācijas laikā un dažādu citu novecošanas faktoru ietekmē ir nolietojuma sekas, t.i. tās vērtības (lietderības) zudums.

Nolietojums (aplēsts) vai vērtības samazināšanās, ir faktiskais īpašuma uzlabojumu vērtības zudums vairāku faktoru ietekmē (vecuma palielināšanās, ekspluatācijas intensitātes pakāpe, jaunu būvmateriālu parādīšanās un jaunu ēku (būvju) projektēšanas attīstība), likumdošanas ierobežojumi utt.), kuriem ir dažādi izcelsmes avoti.

Uzkrāto nolietojumu raksturo uzlabojumu vērtības zudums visu iespējamo iemeslu dēļ.

Klasiskā vērtēšanas teorija izšķir trīs vērtības samazināšanās veidus:
- fiziska pasliktināšanās;
- funkcionālā novecošanās;
- ārējā (ekonomiskā) novecošanās.

Fiziskais nolietojums (pasliktināšanās)- uzlabojumu izmaksu zudums, kas saistīti ar daļēju vai pilnīgu ēkas elementu ekspluatācijas sākotnējo īpašību zaudēšanu dabiskās novecošanās rezultātā to darbības rezultātā un dabas spēku ietekmē, kā arī projektēšanas kļūdām vai pārkāpumiem būvniecības noteikumu (11.1. att.).

Šāda veida bojājumi rodas atsevišķu konstrukcijas elementu vai visas ēkas fiziskā un tehniskā stāvokļa (stiprums, stingrība, pievilcība utt.) pasliktināšanās dēļ. Ēkas izmaksu samazināšanās var būt saistīta arī ar būvniecības kvalitāti, izmantotajiem būvmateriāliem, objekta ekspluatācijas apstākļiem, klimatiskajiem apstākļiem, kārtējo remontdarbu regularitāti u.c. Parasti tirgū šķiet, ka jaunā ēka ir labāka par veco.

Funkcionālā novecošanās (funkcionālā novecošanās) - uzlabojumu vērtības zudums to funkcionālo raksturlielumu un tirgus prasību neatbilstības dēļ novērtēšanas datumā.

Tas var būt konstruktīva vai telpas plānošanas risinājuma novecošana, ēkas (būves) būvmateriāli un inženiertehniskais aprīkojums, novecojusi infrastruktūra un interjers, veikto būvdarbu kvalitātes neatbilstība mūsdienu tirgus standartiem šāda veida ēkai (būvei) , pārmērību esamība utt. Funkcionālā novecošanās var attiekties gan uz ilgstošas, gan īslaicīgas pazīmes.

Līkne, kas atspoguļo fiziskā nodiluma uzkrāšanās procesu
I - intensīvas nodiluma uzkrāšanās periods, kas saistīts ar objekta darbības sākšanu, ieskriešanās periods;
II - stabilizācijas periods, normālas darbības un lēna nodiluma periods, kura laikā uzkrājas neatgriezeniskas deformācijas;
III - intensīvas noguruma (tehniski neatjaunojamu) deformāciju uzkrāšanās periods, un, kad nodiluma apjoms sasniedz kritisko vērtību (80%), rodas jautājums par nepieciešamību ēku demontēt.

Funkcionālās novecošanās vērtība raksturo funkcionālās neatbilstības pakāpi starp tās atsevišķiem elementiem vai visu ēku kopumā un galvenajiem tās darbības parametriem, kas nosaka cilvēku dzīves apstākļus, sniegto pakalpojumu apjomu un kvalitāti, atbilstoši mūsdienu tirgus prasībām. .

Ārējā (ekonomiskā) novecošanās (ārējā novecošanās)- vērtības zudums no novērtējamā objekta ārējo faktoru negatīvās ietekmes dēļ.

Šie faktori var būt dažādi:
- fiziskā (pie dzīvojamo rajonu ir lidosta, ātrgaitas šoseja, rūpnīca utt.);
- ekonomiskie (var mainīties piedāvājuma un pieprasījuma attiecība, izejvielu un (vai) enerģijas nesēju cenas, konkurences līmenis, ārējā ekonomiskā situācija, makroekonomisko, nozaru, reģionālo ekonomisko faktoru ietekme, kuriem ir negatīva ietekme);
- politiski (likumdošanas ierobežojumi un politisko, finansiālo un citu nosacījumu izmaiņas nekustamā īpašuma tirgū).

Šāda veida novecošanās ir raksturīga uzlabojumiem to fiksētā stāvokļa dēļ, un atšķirībā no fiziskās novecošanas un funkcionālās novecošanas neparādās pašā objektā. Tas ir saistīts ar nelabvēlīgām izmaiņām objekta ārējā ekonomiskajā vidē (novecošanās vide). Līdz ar to ārējā novecošana tiek aplūkota attiecībā pret objektu kopumā un attiecas gan uz zemes gabalu, gan uz labiekārtojumiem noteiktās proporcijās. Tajā pašā laikā ārējo nolietojumu bieži mēra pēc nomas zaudējumu kapitalizētās vērtības, ko aprēķina, izmantojot bruto nomas reizinātāju.

Lai avoti būtu nodalīti (nepārklājas) un aptvertu visu nozīmju diapazonu iespējamie cēloņi, ļauj apgalvot, ka vērtēšanas teorijā ir ieviesta nolietojuma un novecošanas sistēma, kas nepieļauj dubultu uzskaiti, atšķirībā no noteiktas ESS ieviestās nolietojuma (novecošanās) veidu “kopas” (sk. rindkopu). mācību grāmatas 3.3.3.), kas šajā ziņā ir kļūdains. Tā, piemēram, nolietojums tiek definēts kā vērtības zudums, kas rodas aktīvu patēriņa rezultātā, tos izmantojot. Šeit tiek aplūkoti avoti tuvākajā vidē, kas nosaka novērtējuma objekta darbības kvalitāti. Funkcionālā novecošana ir saistīta ar izmaiņām nozarē, kas ražo novērtējuma objektu, un ārējo novecošanos, kā norāda nosaukums, nosaka izmaiņas makroekonomiskajos apstākļos objekta funkcionēšanai.

Uz jaunuzceltām ēkām var novērot praktiski visu veidu nolietojumu, pat tādām, kas atbilst visefektīvākajam lietojumam. zemes gabals. Tas ir saistīts ar to, ka būvdarbu laikā var tikt veikti noteikti nepareizi aprēķini un novirzes no sākotnējā projekta. Turklāt projektēšanas ilguma un ilgā būvniecības laika dēļ pat vismodernākajos projektos līdz objekta nodošanai ekspluatācijā var būt funkcionāla neatbilstība.

Uzkrātais nolietojums- vērtības zudums visu vērtības samazināšanās faktoru dēļ

Vērtības samazinājuma sistēma nekustamā īpašuma vērtēšanā

Vērtības samazinājums var būt atgūstams vai neatgūstams.

Atgūstamie vērtības samazinājumi ir nolietojums vai novecošanās, kuras cēloņu novēršana ir tehniski iespējama un ekonomiski pamatota (mērķtiecīga).

Par ekonomiski pamatotu tiek uzskatīta rīcība, kuras rezultātā novērtējuma objekta vērtības pieaugums pēc cēloņa novēršanas nav mazāks par tās īstenošanas izmaksām.

Nāvējoši traucējumi- nolietojums vai novecošanās, kuras cēlonis nav fiziski vai tehniski realizējams vai kuru novēršana nav ekonomiski pamatota.

Fiziskā pasliktināšanās un funkcionālā novecošanās var būt vai var nebūt atgūstama novērtēšanas datumā.

Ārējais (ekonomiskais) nolietojums nekustamā īpašuma novērtēšanā vienmēr tiek uzskatīts par liktenīgu. Tas ir tieši saistīts ar novērtējamā objekta atrašanās vietu. Iemesli, kas to izraisa, ir ārpus īpašuma, un tos nevar novērst novērtējamā īpašuma īpašnieks.

Ēku nolietojums ir tieši saistīts ar to vecumu un gan visas ēkas, gan tās atsevišķu konstrukcijas elementu kalpošanas laiku. Teorētiski ēkai vai komponentei tās lietderīgās lietošanas laikā vajadzētu zaudēt visu savu vērtību, tāpēc, lai aprēķinātu ēkas vai tās sastāvdaļu kopējo nolietojumu vērtības samazināšanās aprēķinā, tiek izmantots vecums un lietderīgās lietošanas laiks no novērtējuma datuma. Šajā gadījumā vērtētājam ir jābūt priekšstatam par īpašuma dzīves ciklu.

Tā kā nekustamā īpašuma objekti visā to pastāvēšanas laikā ir pakļauti fiziskajām, ekonomiskajām un juridiskām izmaiņām, katra nekustamā lieta (izņemot zemi) iziet sekojošus paplašinātus posmus dzīves cikls:
- izveidošana - būvniecība, jauna uzņēmuma izveide, zemes gabala iegāde (pirkšana, piešķiršana utt.);
- darbība - funkcionēšana un attīstība (paplašināšana, rekonstrukcija, reorganizācija utt.);
- pastāvēšanas izbeigšana - nojaukšana, likvidācija, dabiskā iznīcināšana.

Vienlaikus nekustamā īpašuma kā fiziska objekta dzīves cikla laikā notiek šī īpašuma kā tiesību objekta īpašnieka, īpašnieka vai lietotāja maiņa, iespējams, atkārtota.

Īpašuma dzīves cikls pakļaujas noteiktiem modeļiem un pēc definīcijas ietver G. Harisonu (Harison G. Real Estate Appraisal: tulk. no angļu valodas M .: ROO, 1994), tādus jēdzienus kā fiziskās dzīves termins, termins saimniecisko dzīvi, atlikušais saimnieciskais mūžs un hronoloģiskais un faktiskais vecums.

Aprēķinot uzkrāto nolietojumu (kumulatīvo vērtības samazināšanos), vērtētāji izmanto šādus jēdzienus.

Normatīvais kalpošanas laiks (Tm)- normatīvajos aktos noteiktais ēku un būvju kalpošanas laiks, ievērojot uzturēšanas un remonta noteikumus un termiņus.

Ēku un būvju (to konstruktīvo elementu) standarta kalpošanas laiks tiek noteikts (aprēķināts), ņemot vērā to tehniskās ekspluatācijas pasākumu izpildi (ņemot vērā remonta un būvniecības pasākumus). Tas ir paredzamais laika posms, kurā objektu un tā konstrukcijas elementus atkarībā no galveno konstrukciju (pamatu, sienu un griestu) materiāla veida var izmantot paredzētajam mērķim, periodiski ņemot vērā kārtējos un kapitālos remontdarbus. veikts tajā. Atkarībā no ilgmūžības, kas nosaka kapitālo ēku (būvju) grupu un to galvenos konstruktīvos elementus, standarta kalpošanas laiks var būt no 10 līdz 175 gadiem.

Uzlabojumu fiziskās kalpošanas laiks (Gr) (faktiskais mūžs) - periods no uzlabojumu būvniecības pabeigšanas līdz to nojaukšanai. Šis ir laika periods, kurā ēka pastāv. Nav ņemta vērā izmantošanas ekonomiskā iespējamība vai nelietderīgums. Fiziskās dzīves ilgums var būt standarta, faktiskais, aprēķinātais (prognozējams) un palielināts sakarā ar modernizāciju un apstākļu uzlabošanu.

Objekta saimnieciskā kalpošanas laiks (G c) (efektīvais mūžs)- laika periods, kurā zemes gabala uzlabojumi veicina īpašuma vērtību; laiks, kurā objektu var izmantot, gūstot peļņu.

Atkarībā no ēku (būvju) un to konstruktīvo elementu izturības (kapitāla grupas) ekonomiskais kalpošanas laiks var būt no 5 līdz 50 gadiem līdz brīdim, kas saistīts ar neatliekamas nepieciešamības pēc darba rašanos. kapitālais remonts.

Fiziskās un ekonomiskās dzīves laiks var būt ļoti atšķirīgs – parasti paredzamā fiziskā dzīve pārsniedz ekonomisko. Kārtējie un kapitālie remontdarbi, kā arī rekonstrukcija pagarina gan fizisko, gan saimniecisko mūžu.

Uzlabojumu hronoloģiskais vecums (T) (hronoloģiskais vai faktiskais vecums)- laika posms, kas pagājis no objekta nodošanas ekspluatācijā līdz novērtējuma datumam. Tas ir objekta faktiskais (saskaņā ar tehnisko datu lapu) vecums.

Faktiskais vecums tiek noteikts, pamatojoties uz vizuālu pārbaudi, un tas ir balstīts uz vērtētāja vai vērtētāja pieredzi un spriedumu. To nosaka novērtējums izskats, tehniskais stāvoklis, ekspluatācijas ekonomiskie faktori un citi iemesli, kas ietekmē) objekta vērtību, ņem vērā objekta patērētāja īpašības (preču īpašības) tā iespējamās pārdošanas novērtēšanas dienā. Faktiskais vecums, lai noteiktu, kuram novērtējamā objekta stāvoklim jābūt korelētam ar atbilstošo objektu starp faktisko vecumu, it kā tas tiktu ekspluatēts tipiskos apstākļos un normālā ekspluatācijas intensitātē.

Šis ir aptuvenais laika posms, kurā ēka turpinās nest peļņu savam īpašniekam, ko nosaka starpība (Tf - Tef) (Jāizvairās no bieži vien nepareizas definīcijas: "atlikušais saimnieciskais kalpošanas laiks ir laika posms no novērtējums līdz objekta saimnieciskā mūža beigām" Novērtējuma datumā vērtētājs nosaka divus rādītājus - ēkas hronoloģisko vecumu un faktisko vecumu, un tieši pēdējais parādās aprēķinos). Šo periodu vērtētājs parasti izmanto, lai novērtētu nākotnes ieņēmumus. Objekta atjaunošana un modernizācija pagarina atlikušo saimniecisko kalpošanas laiku.

Objekta atlikušā ekonomiskā mūža novērtējums

Efektīvais uzlabošanas vecums (TEF) (efektīvais vecums)- vecums, kas ekspertu noteikts novērtēšanas dienā pēc objekta fiziskā stāvokļa un lietderības pakāpes (atbilstoši ekonomiskajiem faktoriem, kas ietekmē novērtējamā objekta vērtību).

Efektīvais vecums var būt mazāks par hronoloģisko vecumu, ja ēka ir ekspluatēta augstā līmenī vai ir rekonstruēta. Un otrādi, ja ēka ir bijusi slikti uzturēta, tās faktiskais vecums var būt lielāks par tās hronoloģisko vecumu.

Faktiskais vecums tiek noteikts, pamatojoties uz vizuālu pārbaudi, un tas ir balstīts uz vērtētāja vai vērtētāja pieredzi un spriedumu. To nosaka, izvērtējot izskatu, tehnisko stāvokli, ekspluatācijas ekonomiskos faktorus un citus iemeslus, kas ietekmē) objekta vērtību, ņem vērā objekta patērētāja īpašības (preču īpašības) tā iespējamās pārdošanas novērtēšanas dienā. E ir faktiskais vecums, lai noteiktu, kuram novērtējamā objekta stāvoklim jābūt korelētam ar atbilstošo objektu starp faktisko vecumu, it kā tas tiktu ekspluatēts tipiskos apstākļos un normālā ekspluatācijas intensitātē.

Efektīvo vecumu var noteikt, vadoties pēc hronoloģiskā vecuma, ņemot vērā uzkrāto nolietojumu un uzskaitītos ekonomiskos faktorus. To var definēt tāpat kā atšķirību starp objekta ekonomiskās dzīves un atlikušās ekonomiskās dzīves termiņiem. Atkarībā no tā, kā ēka ir uzturēta, vai ir veikti remontdarbi, modernizācija vai atjaunošana, ēkas faktiskais vecums var būt lielāks vai mazāks par tās hronoloģisko vecumu.

Objekta atlikušā saimnieciskā mūža termiņš (T) (pārējais faktiskais kalpošanas laiks vai atlikušais saimnieciskais mūžs)- tas ir paredzamais laika periods, kurā ēka turpinās nest peļņu savam īpašniekam, ko nosaka starpība (Tf - Tef) ". Novērtēšanas datumā vērtētājs nosaka divus rādītājus - hronoloģisko vecumu un ēkas faktiskais vecums, un tas ir pēdējais, kas parādās aprēķinos). Šo periodu vērtētājs parasti izmanto, lai novērtētu nākotnes ieņēmumus. Objekta remonts un modernizācija palielina atlikušā saimnieciskā mūža periodu (11.3. att.).

Konkrēta komerciālā nekustamā īpašuma objekta kā īpašuma dzīves cikls no tā pašreizējā īpašnieka viedokļa, kurš veic savu subjektīvo ceļu ar nekustamā īpašuma objektu no pirkšanas līdz pārdošanai vai maiņai, var atkārtoties daudzkārt, katru reizi ar jauns īpašnieks, līdz saimnieciskās vai fiziskās dzīves objekta beigām. Objektiem - vēstures pieminekļiem - svarīgāks ir fiziskā dzīves ilguma rādītājs, nevis īpašnieka, īpašnieka un lietotāja maiņas fakts.
Visi nekustamā īpašuma objekta dzīves cikla posmi un tā vecuma rādītāji ir savstarpēji saistīti, un, mainoties vienam no tiem, attiecīgi mainās arī pārējie. Nekustamā īpašuma esamība vienā vai otrā dzīves cikla posmā īpašniekam būtu jāņem vērā, lai īstenotu adekvātus pasākumus īpašuma saglabāšanas un rentabilitātes palielināšanai.

Nolietojuma pakāpes novērtēšanai tiek izmantoti šādi termini.

Ekonomiskais dzīves ilgums apzīmē laika periodu, kurā objektu var izmantot, gūstot peļņu. Objekts sasniedz sava saimnieciskā mūža beigas, kad tā ieguldījums uzņēmuma īpašuma kompleksa vērtībā ir vienāds ar nulli.

Fiziskais dzīves ilgums apzīmē laika periodu, kurā objekts faktiski pastāv.

Efektīvais vecums balstās uz objekta izskata novērtējumu, ņemot vērā tā stāvokli, dizainu un ekonomiskos faktorus, kas ietekmē tā vērtību.

Atlikusī saimnieciskā dzīve aktīvs ir laika posms no novērtēšanas dienas līdz tā saimnieciskā mūža beigām.

Vērtētāja uzdevums ir prast aprēķināt objekta atlikušo saimniecisko kalpošanas laiku. Analīzē vērtētājam tas nevajadzētu pieņemt fiziskā novecošana objektu proporcionāli tā fiziskajam un funkcionālajam nolietojumam. Veicot pienācīgu remontu, modernizāciju vai pāraprīkošanu, palielinās objekta kalpošanas laiks.

Atlikušo objekta saimnieciskās dzīves periodu ietekmē ekonomisko un politisko apstākļu izmaiņas.

Šī nodiluma noteikšanas metode galvenokārt balstās uz ekspertu un normatīvajām nodiluma aprēķināšanas metodēm. Vērtētājs pārbauda objektu un viņa secinājumi ir balstīti uz to, ka faktiskais vecums, izteikts procentos, atspoguļo objekta tipisko saimniecisko kalpošanas laiku, tāpat kā uzkrātā nolietojuma procents atspoguļo kopējās reproducēšanas izmaksas vērtēšanas datumā. Tādējādi nodilumu var noteikt pēc šādas attiecības:

UN = EV

EV - efektīvais vecums;

BC - objekta aizvietošanas izmaksas;

TC ir tipiskais ekonomiskais kalpošanas laiks (kalpošanas laiks).

Aprēķinu piemērs.

Objekta kalpošanas laiks ir 50 gadi, tā hronoloģiskais vecums ХрВ = 20 gadi. Ņemot vērā objekta nomaiņas izmaksas par 100%, mums ir:

Х(И) 20 gadi (ХрВ)

H = 40% nodilums, kur:

100 (sv.) 50 gadi (TC)

X - nezināma vērtība;

XpB - hronoloģiskais vecums.

Dažreiz faktiskais vecums tiek pielīdzināts tipiskai ekonomiskajai dzīvei, un tādā gadījumā aprēķinu veic šādi:

EF= aizvietošanas izmaksu nolietojums %

20 gadi (EF)=0,333 vai nodilums =33,3%

60 gadus vecs (TS)

Lai aprēķinātu nolietojumu, dažos gadījumos ir ļoti svarīgi ņemt vērā objekta atlikušo saimniecisko kalpošanas laiku, tad nolietojumu aprēķina šādi:

I + OS vai EV + OS, kur:

OS - atlikušais ekonomiskās dzīves periods.

Aprēķinu piemērs. Objekta tipiskais ekonomiskais mūžs ir 80 gadi. Viņa hronoloģiskais vecums ir 15 gadi. Efektīvo vecumu nosaka vērtētājs, pamatojoties uz vides stāvokļa, dizaina, vides rakstura analīzi, un tas ir 20 gadi (sliktas apkopes un pareizas apkopes trūkuma dēļ).

Katru nodiluma veidu nosacīti var iedalīt vairākās pasugās. Noņemamu nodilumu sauc par nodilumu, kura seku likvidēšanu var uzskatīt par ekonomiski izdevīgu un lietderīgu. Nepieciešams nosacījums nolietojuma seku novēršana ir tāda, ka visiem darbiem, kas vērsti uz nolietojuma seku novēršanu, jābūt vērstiem ne tikai uz īpašuma tehnisko un konstruktīvo īpašību remontu un atjaunošanu, bet arī uz objekta funkcionālo īpašību uzlabošanu un, pats galvenais, palielinot tās vērtību. Ja tiek identificēti visi iepriekš minētie nolietojuma veidi, var runāt par ēkas vai būves uzkrāto nolietojumu. Kumulatīvais uzkrātais nolietojums ir rādītājs, kas ir tieši atkarīgs no novērtējamā objekta faktiskās ekspluatācijas ilguma, termiņiem un apstākļiem.

Šo rādītāju raksturo šādi vērtēšanas jēdzieni:

Ēkas fiziskā dzīve- īpašuma ekspluatācijas periods, kurā tā galvenie dizaina un funkcionālie raksturlielumi atbilst vērtēšanas kritērijiem (projekta drošums, fiziskā uzticamība u.c.). Objekta fiziskās dzīves termiņš tiek noteikts projektēšanas stadijā. Fiziskā dzīve beidzas ar īpašuma nojaukšanu.
Hronoloģiskais vecums- laiks, kas pagājis no ēkas nodošanas ekspluatācijā līdz tās novērtēšanas brīdim.
saimniecisko dzīvi- ekspluatācijas periods, kurā objekts ir ekonomiski efektīvs, tas ir, spēj nest peļņu. Šajā periodā dažādi uzlabojumi un atjaunošanas darbi palielina īpašuma vērtību. Par ēkas saimnieciskā dzīves perioda beigām var uzskatīt brīdi, kad tā kļūst nespējīga gūt ienākumus, ko nosaka likme par līdzīgu nekustamo īpašumu attiecīgajā tirgus segmentā. Tajā pašā laikā veiktie uzlabojumi vairs nespēj celt ēkas vērtību augstā vispārējā nolietojuma dēļ.
Efektīvais vecums- nosaka hronoloģiskā vecuma un ekonomisko faktoru kombinācija, kas ietekmē īpašuma vērtību novērtēšanas brīdī. Atkarībā no īpašuma ekspluatācijas apstākļiem un iezīmēm tā faktiskais vecums var atšķirties no hronoloģiskā vecuma uz augšu vai uz leju. Ja ēku izmanto normālos apstākļos, tās efektīvais vecums parasti ir vienāds ar tās hronoloģisko vecumu.
Atlikusī saimnieciskā dzīve- laika posms no ēkas novērtēšanas dienas līdz tās saimnieciskā mūža beigām. Vērtēšanas praksē ir pieņemts atšķirt līdzīgus jēdzienus - nolietojums un nolietojums. Aprēķinātais nolietojums ir viens no galvenajiem parametriem, ko izmanto, aprēķinot īpašuma vērtību noteiktā datumā. Ar fizisko nolietojumu saprot pakāpenisku ēkas strukturālo un funkcionālo īpašību zaudēšanu dabas faktoru ietekmē, kā kā arī cilvēka ietekme. ir šādas metodes nekustamā īpašuma objektu fiziskā nolietojuma aprēķināšanai: (izmaksas; normatīvais; dzīves veids)
Normatīvā vērtēšanas metode ir balstīta uz dažādu departamentu vai starpnozaru normatīvo instrukciju izmantošanu. Šādu normatīvo instrukciju piemērs ir "Dzīvojamo ēku fiziskās nolietošanās novērtēšanas noteikumi" VNS 53-86 Gosgrazhdanstroy. Šie noteikumi tiek aktīvi izmantoti Tehniskās inventarizācijas biroja ikdienas darbībās, lai noteiktu dzīvojamo ēku fizisko nolietojumu, plānojot dzīvojamā fonda kapitālo remontu, kā arī veicot tehnisko inventarizāciju.

Dzīves cikls ir pilnīga nekustamā īpašuma pastāvēšanas procesu secība no nodošanas ekspluatācijā līdz izbeigšanai. Teorētiski un praksē tiek izdalīti četri ciklu veidi: biznesa cikls, produkta dzīves cikls, uzņēmējdarbības veids un uzņēmums kā īpašuma komplekss. cikla ilgumu ietekmē ražošanas periodi, fiziskais un novecošanās periodi, objekta kapitāla vērtība, ekspluatācijas apstākļi, tirgus apstākļi un citi faktori. Lai novērtētu nekustamo īpašumu, ir svarīgi ņemt vērā 2 nekustamā īpašuma dzīves ciklus:

1. Nekustamā īpašuma kā fiziska objekta dzīves cikls.

2. Nekustamā īpašuma kā īpašuma objekta dzīves cikls.

Nekustamā īpašuma (preces) kā fiziska objekta dzīves cikls sastāv no 11 posmiem:

1. Pirmsinvestīcijas posms (iespēju analīze, pamatojums).

2. Radīšana, veidošana (projektēšana, būvniecība).

3. Nodošana ekspluatācijā.

4. Īpašums un lietošana.

5. Funkcionāla, ekonomiska novecošanās.

6. Fiziskais nodilums.

7. Kapitālais remonts vai rekonstrukcija.

8. Patērētāju īpašību pasliktināšanās.

9. Funkcionalitātes maiņa.

10. Saimnieciskās dzīves beigas.

11. Eksistences izbeigšana (dabiskā iznīcināšana, nojaukšana).

Nekustamā īpašuma dzīves cikla 3. un 11. posmā ir nepieciešama tiesību valsts reģistrācijas procedūra.

Nekustamā īpašuma kā īpašuma objekta dzīves ciklu var sadalīt 10 posmos:

1. Iegāde (pirkšana, celtniecība, mantošana).

2. Turēšana un izmantošana noteiktā laika posmā.

3. Objektu vadība.

4. Peļņas iegūšana, vajadzību apmierināšana.

5. Īpašuma un lietu tiesību atsavināšana uz objektu.

6. Vairākkārtēja īpašnieku, īpašnieku, lietotāju maiņa.

7. Objekta funkcionālā mērķa maiņa.

8. Īpašuma tiesību izbeigšana (pārdošana, nacionalizācija, rekvizīcija).

9. Objekta saimnieciskā mūža beigas.

10. Iepriekšējā cikla atkārtošana vai jauna, pārveidota būvniecība.

Nekustamā īpašuma dzīves cikla 1., 6. un 8. posmā ir nepieciešama tiesību valsts reģistrācijas procedūra.

Nekustamā īpašuma objekti to pastāvēšanas laikā ir pakļauti fiziskām, juridiskām un ekonomiskām izmaiņām. Rezultātā katra nekustamā lieta (izņemot zemi) iziet šādus paplašinātus dzīves cikla posmus:

Veidošana - būvniecība, jauna uzņēmuma dibināšana, zemes gabala iegāde (pirkšana, piešķiršana utt.);

Darbība - funkcionēšana un attīstība (paplašināšana, rekonstrukcija, darbības maiņa, reorganizācija utt.)

Īpašnieka, īpašnieka vai lietotāja maiņa (iespējams, atkārtota);

Eksistences izbeigšana - nojaukšana, likvidācija, dabiskā iznīcināšana.

Pirmajā, trešajā un ceturtajā posmā paredzēta objekta izveidošanas vai likvidācijas fakta, kā arī īpašumtiesību maiņas valsts reģistrācija.

Nekustamā īpašuma dzīves cikls ir pakļauts noteiktiem modeļiem un ietver ekonomisko, fizisko, hronoloģisko un atlikušo ekonomiskās dzīves periodu.

Ekonomiskais dzīves ilgums ir objekta izdevīgas izmantošanas periods, kad veiktie uzlabojumi veicina īpašuma vērtību. Labs remonts, atjaunošana un apstākļu optimizācija palielinās, savukārt slikta apkope saīsina objekta ekonomisko mūžu. Tas beidzas, kad uzlabojumi vairs nepalielina preces vērtību tās vispārējās novecošanas dēļ.

fiziskais dzīves ilgums- tas ir objekta reālās pastāvēšanas periods funkcionāli izmantojamā stāvoklī pirms tā nojaukšanas (iznīcināšanas). Tas var būt normatīvs, faktisks, aprēķināts (prognozējams) un palielināts sakarā ar modernizāciju un apstākļu uzlabošanu.

Efektīvais vecums pamatojoties uz ēkas izskata un tehniskā stāvokļa novērtējumu. Tas ir vecums, kas atbilst objekta faktiskajai saglabāšanai, tā stāvoklim darījuma, vērtējuma brīdī. Efektīvais vecums var būt lielāks vai mazāks par hronoloģisko vecumu.

Hronoloģiskais vecums ir laika posms no objekta nodošanas ekspluatācijā līdz darījuma vai novērtējuma datumam.

Atlikusī saimnieciskā dzīveēka tiek aprēķināta no novērtēšanas (analīzes) datuma līdz saimnieciskās darbības beigām. Remonts un atjaunošana pagarina šo periodu.

Ēku fiziskais un ekonomiskais kalpošanas laiks ir objektīvs, ko var regulēt, bet nevar atcelt. Visi dzīves cikla un dzīves ilguma posmi ir savstarpēji saistīti, un, mainoties vienam no tiem, attiecīgi mainās arī pārējie.

Iesmidzināšanas formēšanas mašīnas standarta kalpošanas laiks ir 15 gadi. Pamatojoties uz ekspertīzi, tika konstatēts, ka tā atlikušais kalpošanas laiks ir 3 gadi. Nosakiet iesmidzināšanas formēšanas mašīnas fizisko termiņu.

Efektīvo vecumu nosaka pēc formulas:

Tef \u003d Tn - grauzdiņš; Tef \u003d 15 - 3 \u003d 12 gadi.

Pēc formulas mēs aprēķinām fizisko nodilumu:

Phi = tef /Tn=12/15 = 0,8, t.i. 80%.

2. Personālā datora standarta kalpošanas laiks ir 4 gadi. Tas tika nodots ekspluatācijā 1995. gada decembrī nepilnīgas noslogošanas un darbības nosacījumu ievērošanas dēļ, datora efektīvais vecums ir par 30% mazāks nekā hronoloģiskais. Nosakiet datora fizisko nolietošanos 1997. gada jūnijā.

Nosakām datora vecuma hronoloģisko nolietojumu. No 1995. gada decembra līdz 1997. gada jūnijam pagāja trīsdesmit mēneši, t.i. 2,5 gadi.

Pamatojoties uz nosacījumu, mēs nosakām datora faktisko vecumu:

100% - 30% 70%

Tef \u003d __________ x Txp; Tef = ____ X 2,5 = 1,75 gadi.

100% 100%

Fizisko nodilumu nosaka pēc formulas:

Phi = tef /Tn =1,75/ 4 = 0,44.

Nodiluma noteikšana ar stāvokļa pārbaudes metodi

Veikts 5 gadus ekspluatācijas kokzāģētavas vertikālais divstāvu karkass ar zāģa rāmja atstarpi 500 mm. Pēc divu ekspertu domām, kokzāģētavas stāvoklis ir labs, pēc viena eksperta domām - apmierinošs. Noteikt kokzāģētavas fizisko nolietošanos, ja ekspertu atzinumu svars ir vienāds.

Labs objekta stāvoklis saskaņā ar tabulu. 1, atbilst nodiluma pakāpei 20-30%. Mēs izmantojam vidējo vērtību, t.i.

Fils \u003d Phi2 \u003d 0,28.

Ekspertu vērtējumu skala nodiluma koeficienta noteikšanai 1. tabula

Aprīkojuma stāvoklis	Fiziskā stāvokļa raksturojums	Nodiluma koeficients, %
Jauns	Jauna, uzstādīta un vēl nelietota tehnika lieliskā stāvoklī
Ļoti labi
Labi	Lietota tehnika, pilnībā atjaunota vai atjaunota, lieliskā stāvoklī
Apmierinošs	Lietots aprīkojums, kam nepieciešams remonts vai atsevišķu sīku detaļu nomaiņa, piemēram, gultņi, bukses utt.
nosacīti piemērots	Lietots aprīkojums tādā stāvoklī, kas ir piemērots turpmākai darbībai, bet kam nepieciešams ievērojams remonts vai galveno detaļu, piemēram, dzinēja, un citu svarīgu sastāvdaļu nomaiņa
neapmierinoša	Lietots aprīkojums, kam nepieciešams kapitālais remonts, piemēram, galveno bloku darba daļu nomaiņa
Nelietojama vai lūžņi	Iekārtas, kuru pārdošanai nav pamatotu izredžu, izņemot izmaksas par pamatmateriāliem, ko no tā var iegūt.	97,5

Apmierinošā stāvoklī nodiluma koeficients ir 40-60%, pieņemam Phi3 = 0,50. Tā kā ekspertu viedokļu svars ir vienāds, tad

ai = a1 = a2 = a3 = 3 = 0,33

No šejienes mēs iegūstam vēlamo vērtību:

Phi = 0,28 x 0,33 + 0,28 x 0,33 + 0,5 x 0,33 \u003d 0,35.

Nolietojuma noteikšana pēc rentabilitātes samazināšanās metodes

2. tabulā sniegti dati par iesmidzināšanas formēšanas iekārtas darbību 1996.-1997.gadā.

Aprēķins veikts, ņemot vērā cenu nemainīgumu apskatāmajā periodā. Peļņa I - II ceturksnī atbilst jaunas iesmidzināšanas formēšanas mašīnas darbībai (P0 = 150 miljoni rubļu), nolietojums 1996. gada III ceturksnī tiek noteikts no atkarības Phi \u003d P-Pk

Informācija par iesmidzināšanas formēšanas iekārtas darbību

150 - 144

Phi III kvadrāts \u003d 150 \u003d 0,04

150 - 142

IV ceturksnim mums ir: Phi IV ceturksnis \u003d 150 \u003d 0,05.

Pirm.–Piekt. 600–500

ΔP = ______; ΔH \u003d _______ \u003d 0,17.

Pirmdien, 600

Uzticamības samazināšanos nosaka laika samazināšanās starp kļūmēm:

Tn - Tf 500-300

ΔH = _______; ΔH \u003d _______ \u003d 0,40.

Tn 500

Fizisko nodilumu nosaka, ņemot vērā patērētāja īpašību svaru:

Phi = ΔPan + ΔН an; Phi \u003d 0,17 x 0,6 + 0,40 x 0,4 \u003d 0,26.

Nodiluma noteikšana, aprēķinot elementu atsevišķi

Metāla griešanas mašīnas standarta kalpošanas laiks ir 20 gadi. Nosakiet tā fizisko nodilumu, pamatojoties uz tabulā sniegtajiem datiem. 3.

3. tabula

Ievaddati nodiluma aprēķināšanai

Iekārtas izmaksas kopumā ir

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 = 70 miljoni rubļu

Paredzamais rāmja un virsbūves daļu nodilums:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Tāpat arī pārnesumkārbām un zobratiem (F2), vārpstu grupai (F3) un elektroiekārtām (F4) mums ir:

F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%;

F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

Mašīnas fiziskais nodilums kopumā:

Phi = F1 + F2 + F3 + F4; Phi \u003d 6 + 4 + 1 + 0,5 ≈ 11,5%

IZMAKSAS PIEEJA

Nepieciešams noteikt speciāla skapja nomaiņas izmaksas detaļu uzglabāšanai vidē, kurā nav putekļu. Skapis tika izgatavots pēc pasūtījuma, un aprīkojuma tirgū tam nav analogu. Skapja kopējie izmēri 600 x 600 x 1800 mm.

x 600 x 1800

Sp \u003d 2461 x_________________ \u003d 3987 rubļi.

x 400 x 2000

Ir jānosaka atputekļošanas iekārtas nomaiņas izmaksas, kas paredzētas, lai darba zonā, kurā tiek montētas elektroniskās iekārtas, radītu gaisa vidi bez putekļiem. Objekts ir izgatavots pēc pasūtījuma, un tam nav analogu tirgū. Tāme sastādīta uz 1997.gada 1.janvāri.

Instalācija ir kastes formas U veida konstrukcija, kuras iekšpusē ir uzstādīts montētāja darba galds. No augšas visā iekārtas garumā atrodas putekļu noņemšanas iekārta, kas sastāv no rupjā filtra, ventilatora un trīs smalkajiem filtriem. Putekļu noņemšanas iekārta filtrē ienākošo gaisu un sūknē tā darba zonu virs montāžas galda. Ierīces aizmugurējās un priekšējās sienās ir stikla paneļi. Instalācijas iekšpusē ir uzstādīts divu dienasgaismas spuldžu gaismeklis.

Galvenie novērtējamās instalācijas parametri:

gabarīti, mm - 1870 x 920 x 2480;

kopējais svars, kg - 305;

1-0,24-0,03

IENĀKUMU PIEEJA

Peļņas kapitalizācijas metode

Noteiksim iekārtas izmaksas maizes izstrādājumu ražošanai, izmantojot tiešās kapitalizācijas metodi, ja:

neto gada ienākumi D no instalācijas izmantošanas USD 5000;

gada diskonta likme r = 0,25;

nolietojuma koeficients ka= 0,26.

Uzstādīšanas izmaksas ir:

D 5000