Kinnisvaraobjektide elutsükkel. Kulumise määramine efektiivse vanuse meetodil Efektiivne kasutusiga

- muutused tehnoloogias;

Aja jooksul väheneb hoonete ja rajatiste suhteline maksumus mitmel põhjusel:
- konstruktsioonide kulumine töötamise ajal;
- kahjulik keskkonnamõju;
- muutused tehnoloogias;
- erinevate välistegurite mõju.
Enne kinnisvarale omase erinevat tüüpi amortisatsiooni ja vananemise arvutamise meetodite kaalumist peaksite tutvuma põhimõistete ja nende omadustega.

Mõiste "kandmine" on erinevates teadmiste- ja tegevusharudes erineva sisuga. Professionaalsete hindajate 11 raamatupidamisspetsialisti poolt mõistele "kulumine" antud tähenduses on olulisi erinevusi. Raamatupidamise kontekstis on amortisatsioon (nagu amortisatsioon) vahend kulude katmiseks vara eluea jooksul. Ilmselgelt ei ole amortisatsiooni arvutamine hindamisprotseduur. Hindaja-praktik ei ole huvitatud varade arvestusest (nii, nagu teda huvitab raamatupidaja), ta püüab põhjendada järeldust hindamisobjekti ühe või teise väärtuse kohta. Hindaja eesmärk, kui hindamisel räägime amortisatsioonist, on kulumeetodi raames määrata kindlaks konkreetse kinnisvara väärtus konkreetsel kuupäeval, võttes amortisatsiooni (hinnangu) kui väärtuste erinevust. taastamise (asendamise) maksumusest ja turuväärtus täiustused.

Seevastu hindamist käsitlevas metoodilises kirjanduses leidub amortisatsiooni määratlusi kinnisvara tehnilisest ja ekspluatatsioonivaldkonnast või inseneritehnoloogias kasutatavast (Näiteks ühes tuntud masinate ja seadmete hindamise õpikus seal on järgmine määratlus: „Masinate ja seadmete füüsiline kulumine on pindade suuruse, kuju, massi või seisundi muutumine, mis on tingitud kulumisest püsivatest koormustest või pinnakihi hävimisest hõõrdumise ajal ... Kogus kulumist iseloomustavad kindlaksmääratud pikkuse, mahu, massi jne ühikud. "Siin on kulumise määratlus" mõõtmete muutus "määratlus on tehnoloogiline, masinateaduslik, kuid mitte hindav), see tähendab, mitte hindav.

Keegi ei väida, et eriteadmised on kasulikud, kuid need on täiendavad, mitte määratlevad ega saa olla selle mõiste määratlused konkreetses distsipliinis - hindamise teoorias ja majanduslike mõõtmistega seotud hindamiskutses.

Kuna väärtust loob kasulikkus, siis on hinnatava objekti parenduste maksumuse vähenemine ekspluatatsiooni ajal ja mitmesuguste muude vananemistegurite mõjul amortisatsiooni tagajärg, s.o. oma väärtuse (kasulikkuse) kaotus.

Kulum (hinnanguline) või väärtuse langus, on kinnisvara parenduste tegelik väärtuse vähenemine mitmete tegurite mõjul (vanuse kasv, töö intensiivsus, uute ehitusmaterjalide ilmumine ja uued arendused hoonete (konstruktsioonide) projekteerimisel, seadusandlikud piirangud jne), millel on erinevad päritoluallikad.

Akumuleeritud amortisatsiooni iseloomustab parenduste väärtuse vähenemine kõigil võimalikel põhjustel.

Klassikaline hindamisteooria eristab kolme tüüpi väärtuse langust:
- füüsiline halvenemine;
- funktsionaalne vananemine;
- väline (majanduslik) vananemine.

Füüsiline kulumine (riknemine)- ehituselementide kasutuskõlblikkuse esialgsete omaduste osalise või täieliku kadumisega seotud parenduste kulude kadu, mis on tingitud nende tööst ja loodusjõudude mõjul toimuvast loomulikust vananemisest, samuti projekteerimisvigade või rikkumiste tõttu. ehituseeskirjad (joonis 11.1).

Seda tüüpi kahjustused tekivad üksikute konstruktsioonielementide või kogu hoone kui terviku füüsilise ja tehnilise seisundi (tugevus, jäikus, atraktiivsus jne) halvenemise tõttu. Hoone maksumuse vähenemist võib seostada ka ehituse kvaliteedi, kasutatud ehitusmaterjalide, rajatise ekspluatatsioonitingimuste, kliimatingimuste, jooksvate remonditööde regulaarsusega jne. Tavaliselt arvab turg, et uus hoone on parem kui vana.

Funktsionaalne vananemine (funktsionaalne vananemine) – parenduste väärtuse vähenemine, mis tuleneb lahknevusest nende funktsionaalsete omaduste ja turunõuete vahel hindamise kuupäeval.

See võib olla konstruktiivse või ruumiplaneerimise lahenduse vananemine, hoone (ehitise) ehitusmaterjalid ja insenertehnilised seadmed, vananenud infrastruktuur ja interjöör, seda tüüpi ehitise (ehitise) teostatud ehitustööde kvaliteedi mittevastavus kaasaegsetele turustandarditele. , liialduste olemasolu jne. Funktsionaalne vananemine võib kehtida nii pika- kui ka lühiajaliste tunnuste kohta.

Füüsilise kulumise kuhjumise protsessi kajastav kõver
I - objekti käitamise algusega seotud kulumise intensiivse kogunemise periood, sissesõiduperiood;
II - stabiliseerumisperiood, normaalse töö ja aeglase kulumise periood, mille jooksul kogunevad pöördumatud deformatsioonid;
III - väsimuse (tehniliselt taastamatute) deformatsioonide intensiivse kuhjumise periood ja kui kulumine jõuab kriitilise väärtuseni (80%), tekib küsimus hoone demonteerimise vajadusest.

Funktsionaalse vananemise väärtus iseloomustab funktsionaalse lahknevuse astet selle üksikute elementide või kogu hoone kui terviku ja selle toimimise peamiste parameetrite vahel, mis määravad tänapäevaste turunõuetega inimeste elutingimused, osutatavate teenuste mahu ja kvaliteedi. .

Väline (majanduslik) vananemine (väline vananemine)- väärtuse vähenemine hinnatava objekti väliste tegurite negatiivse mõju tõttu.

Need tegurid võivad olla erineva iseloomuga:
- füüsiline (elamurajooni lähedal on lennujaam, kiirtee, tehas jne);
- majanduslik (võib muutuda pakkumise ja nõudluse suhe, tooraine ja (või) energiakandjate hinnad, konkurentsi tase, välismajanduslik olukord, makromajanduslike, valdkondlike, piirkondlike majandustegurite mõju, millel on negatiivne mõju);
- poliitiline (seadusandlikud piirangud ja muutused poliitilistes, finants- ja muudes tingimustes kinnisvaraturul).

Seda tüüpi vananemine on omane täiustustele nende fikseeritud asukoha tõttu ning erinevalt füüsilisest ja funktsionaalsest vananemisest ei ilmne objektis endas. Seda seostatakse objekti välise majanduskeskkonna (vananemiskeskkonna) ebasoodsa muutumisega. Seetõttu käsitletakse välist vananemist objekti kui terviku suhtes ja see kehtib nii maatüki kui ka teatud proportsioonides parenduste kohta. Samal ajal mõõdetakse välist amortisatsiooni sageli üürikahjumi kapitaliseeritud väärtusega, mida hinnatakse brutoüüri kordaja abil.

Et allikad oleksid eraldatud (ei kattuks) ja hõlmaksid kogu tähenduste spektrit võimalikud põhjused, võimaldab meil väita, et hindamise teoorias on kasutusele võetud amortisatsiooni ja vananemise süsteem, mis ei võimalda topeltarvestust, erinevalt ESS-is kasutusele võetud teatud amortisatsioonitüüpide (vananemise) "komplektist" (vt lõiku). õpiku 3.3.3), mis on selles mõttes puudulik. Nii defineeritakse näiteks amortisatsiooni kui väärtuse vähenemist, mis tuleneb varade kasutamisest kulumisest. Siin käsitletakse allikaid lähikeskkonnas, mis määrab hindamisobjekti toimimise kvaliteedi. Funktsionaalne vananemine on seotud muutustega hindamisobjekti tootvas tööstuses ja välise vananemise, nagu nimigi ütleb, määravad muutused objekti toimimise makromajanduslikes tingimustes.

Vastvalminud hoonetel võib täheldada praktiliselt igasugust kulumist, ka kõige efektiivsemale kasutamisele vastavatel. maatükk. See on tingitud asjaolust, et ehitustööde käigus võidakse teha teatud valearvestusi ja kõrvalekaldeid esialgsest projektist. Lisaks võib projekteerimisperioodi pikkuse ja pika ehitusaja tõttu esineda funktsionaalseid lahknevusi ka rajatise kasutuselevõtu hetkeks kõige kaasaegsematel projektidel.

Kogunenud kulum- väärtuse vähenemine kõigi väärtuse languse tegurite tõttu

Allahindlussüsteem kinnisvara hindamisel

Allahindlus võib olla kaetav või katmatu.

Kaetav allahindlus on amortisatsioon või vananemine, mille põhjuste kõrvaldamine on tehniliselt teostatav ja majanduslikult põhjendatud (otstarbekas).

Majanduslikult põhjendatuks loetakse toiming, mille tulemusena ei ole hindamisobjekti väärtuse kasv pärast põhjuse kõrvaldamist väiksem selle elluviimise maksumusest.

Surmav kahjustus- riknemine või vananemine, mille puhul seda põhjustavate põhjuste kõrvaldamine ei ole füüsiliselt või tehniliselt teostatav või mille kõrvaldamine ei ole majanduslikult põhjendatud.

Füüsiline halvenemine ja funktsionaalne vananemine võib, kuid ei pruugi olla taastatav hindamiskuupäeval.

Väline (majanduslik) amortisatsioon kinnisvara hindamisel peetakse alati saatuslikuks. See on otseselt seotud hinnatava objekti asukohaga. Põhjused, mis seda põhjustavad, on kinnisvaravälised ja neid ei saa hinnata hinnatava vara omanik kõrvaldada.

Hoonete amortisatsioon on otseselt seotud nende vanuse ja nii kogu hoone kui ka selle üksikute konstruktsioonielementide kasutuseaga. Teoreetiliselt peaks hoone või komponent oma kasuliku eluea jooksul kaotama kogu oma väärtuse, mistõttu kasutatakse vara väärtuse languse arvutamisel hoone või selle komponentide üldise amortisatsiooni arvutamisel vanust ja kasulikku eluiga hindamiskuupäeva seisuga. Sel juhul peab hindajal olema ettekujutus vara elukaarest.

Kuna kinnisvaraobjektid alluvad kogu nende eksisteerimise aja jooksul füüsilistele, majanduslikele ja juriidilistele muutustele, läbib iga kinnisasi (v.a maa) järgmised suurendatud etapid eluring:
- moodustamine - ehitamine, uue ettevõtte loomine, maatüki omandamine (ost, eraldamine jne);
- toimimine - toimimine ja areng (laiendus, rekonstrueerimine, ümberkorraldamine jne);
- eksisteerimise lõpetamine - lammutamine, likvideerimine, looduslik häving.

Samas toimub kinnisvara kui füüsilise objekti elukaare jooksul selle vara kui õigusobjekti omaniku, omaniku või kasutaja muutumine, võimalik, et korduv.

Kinnisvara elutsükkel järgib teatud mustreid ja hõlmab definitsiooni järgi G. Harrisoni (Harison G. Real Estate Appraisal: tõlgitud inglise keelest M .: ROO, 1994), selliseid mõisteid nagu füüsilise elu termin, termin majanduselu, järelejäänud majanduselu ning kronoloogiline ja tegelik vanus.

Akumuleeritud kulumi (kumulatiivse allahindluse) arvutamisel kasutavad hindajad järgmisi mõisteid.

Normatiivne kasutusiga (Tm)- normatiivaktidega määratud hoonete ja rajatiste kasutusiga, järgides hoolduse ja remondi eeskirju ja tähtaegu.

Hoonete ja rajatiste (nende konstruktsioonielementide) standardne kasutusiga kehtestatakse (arvutatakse), võttes arvesse nende tehnilise toimimise meetmete rakendamist (arvestades remondi- ja ehitusmeetmeid). See on hinnanguline ajavahemik, mille jooksul saab objekti ja selle konstruktsioonielemente olenevalt põhikonstruktsioonide (vundamendid, seinad ja laed) materjali tüübist sihtotstarbeliselt kasutada, võttes perioodiliselt arvesse jooksvaid ja kapitaalremonti. selles läbi viidud. Sõltuvalt vastupidavusest, mis määrab hoonete (ehitiste) kapitaligrupi ja nende peamised konstruktsioonielemendid, võib standardne kasutusiga ulatuda 10-175 aastani.

Paranduste füüsilise eluea tähtaeg (Gr) (tegelik eluiga) - ajavahemik parenduste ehitamise lõpetamisest kuni nende lammutamiseni. See on ajavahemik, mille jooksul hoone eksisteerib. Ei võeta arvesse kasutamise majanduslikku otstarbekust või ebaotstarbekust. Füüsilise eluea tähtaeg võib olla standardne, tegelik, arvestuslik (prognoositud) ja pikenenud tänu moderniseerimisele ja tingimuste paranemisele.

Objekti eluea tähtaeg (G c) (tegelik eluiga)- ajavahemik, mille jooksul maatüki parendused aitavad kaasa vara väärtuse suurenemisele; aeg, mille jooksul saab objekti kasutada, teenides kasumit.

Sõltuvalt hoonete (rajatiste) ja nende konstruktsioonielementide vastupidavusest (kapitaligrupist) võib majanduslik eluiga olla 5 kuni 50 aastat kuni kiireloomulise töövajaduse tekkimiseni. kapitaalremont.

Füüsilise ja majandusliku elu ajastus võib olla väga erinev – tavaliselt ületab eeldatav füüsiline eluiga majanduslikku. Praegune ja kapitaalremont, samuti rekonstrueerimine pikendavad nii füüsilist kui majanduslikku eluiga.

Paranduste kronoloogiline vanus (T) (kronoloogiline või tegelik vanus)- objekti kasutusse andmise kuupäevast hindamise kuupäevani kulunud periood. See on objekti tegelik (tehnilise andmelehe järgi) vanus.

Kehtiv vanus määratakse visuaalse kontrolli põhjal ning see põhineb hindaja või hindaja kogemustel ja hinnangul. See määratakse hinnanguga välimus, tehniline seisukord, ekspluatatsiooni majanduslikud tegurid ja muud objekti väärtust mõjutavad põhjused, võtab arvesse objekti tarbijaomadusi (kaubaomadusi) selle võimaliku müügi hindamise kuupäeva seisuga. Tegelik vanus, et teha kindlaks, millise hinnatava objekti seisukorda tuleb tegeliku vanuse hulgas korreleerida vastava objektiga, justkui käitataks seda tüüpilistes tingimustes ja normaalse tööintensiivsusega.

See on hinnanguline ajavahemik, mille jooksul hoone jätkab omanikule kasumi toomist, mille määrab erinevus (Tf - Tef) (Vältida tuleks sageli ebaõiget määratlust: "järeljäänud majanduslik eluiga on ajavahemik alates hoone ehitamise kuupäevast hinnang objekti majandusliku eluea lõpuni" Hindamise kuupäeval määrab hindaja kaks näitajat - kronoloogiline vanus ja hoone tegelik vanus ning just viimane kajastub arvutustes). Seda perioodi kasutab hindaja tavaliselt tulevase sissetuleku hindamiseks. Rajatise renoveerimine ja moderniseerimine pikendab ülejäänud majanduslikku eluiga.

Objekti järelejäänud majandusliku eluea hinnang

Efektiivne paranemise vanus (TEF) (efektiivne vanus)- vanus, mis on hindamise kuupäeval asjatundlikult määratud objekti füüsilise seisundi ja kasulikkuse astme järgi (vastavalt hinnatava objekti väärtust mõjutavatele majanduslikele teguritele).

Efektiivne vanus võib olla kronoloogilisest vanusest väiksem, kui hoone on kõrgel tasemel käitatud või rekonstrueeritud. Ja vastupidi, kui hoonet on halvasti hooldatud, võib selle tegelik vanus olla suurem kui kronoloogiline vanus.

Kehtiv vanus määratakse visuaalse kontrolli põhjal ning see põhineb hindaja või hindaja kogemustel ja hinnangul. See määratakse, hinnates objekti välimust, tehnilist seisukorda, toimimismajanduslikke tegureid ja muid) objekti väärtust mõjutavaid põhjuseid, võttes arvesse objekti tarbijaomadusi (kaubaomadusi) selle võimaliku müügi hindamise kuupäeva seisuga. E on tegelik vanus, et teha kindlaks, milline hinnatava objekti seisukord peab olema tegeliku vanuse hulgas korrelatsioonis vastava objektiga, justkui töötaks seda tüüpilistes tingimustes ja normaalse tööintensiivsusega.

Efektiivse vanuse saab määrata kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse akumuleeritud amortisatsiooni ja loetletud majanduslikke tegureid. Seda saab defineerida samamoodi kui objekti majandusliku eluea ja ülejäänud majanduse eluea tingimuste erinevust. Sõltuvalt sellest, kuidas hoonet on hooldatud, kas remonti, ümberehitamist või renoveerimist on tehtud või mitte, võib hoone tegelik vanus olla suurem või väiksem selle kronoloogilisest vanusest.

Objekti järelejäänud majandusliku eluea tähtaeg (T) (ülejäänud tegelik eluiga või järelejäänud majanduslik eluiga)- see on hinnanguline ajavahemik, mille jooksul hoone jätkab oma omanikule kasumi toomist, mis on määratud vahega (Tf - Tef) ". Hindamise kuupäeval määrab hindaja kaks näitajat - kronoloogilise vanuse ja hoone tegelik vanus ja see on see, mis arvutustes kajastub). Seda perioodi kasutab hindaja tavaliselt tulevase sissetuleku hindamiseks. Käitise remont ja moderniseerimine pikendavad järelejäänud majanduslikku eluiga (joonis 11.3).

Konkreetse ärikinnisvaraobjekti kui vara elutsükkel selle praeguse omaniku seisukohalt, kes teeb kinnisvaraobjektiga oma subjektiivse tee ostust müügini või vahetuseni, võib korduda mitu korda, iga kord koos kinnisvaraobjektiga. uus omanik, kuni majandus- või füüsilise eluobjekti lõpuni. Objektide – ajaloomälestiste – puhul on olulisem füüsilise eluea näitaja, mitte omaniku, omaniku ja kasutaja vahetumise fakt.
Kinnisvaraobjekti elukaare kõik etapid ja selle vanusenäitajad on omavahel seotud ning kui üks neist muutub, muutuvad vastavalt ka teised. Kinnisvara olemasolu ühes või teises elukaare etapis peaks omanik arvestama, et rakendada adekvaatseid meetmeid kinnisvara säilimise ja kasumlikkuse suurendamise tagamiseks.

Kulumisastme hindamisel kasutatakse järgmisi termineid.

Majanduslik eluiga tähistab ajavahemikku, mille jooksul saab objekti kasumit teenides kasutada. Objekt jõuab oma majandusliku eluea lõppu, kui selle panus ettevõtte kinnisvarakompleksi väärtusesse on võrdne nulliga.

Füüsiline eluiga tähistab ajavahemikku, mille jooksul objekt tegelikult eksisteerib.

Efektiivne vanus põhineb hinnangul objekti välimusele, võttes arvesse selle seisukorda, disaini ja väärtust mõjutavaid majanduslikke tegureid.

Järelejäänud majanduselu vara on ajavahemik hindamiskuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni.

Hindaja ülesanne on osata arvutada objekti järelejäänud majanduslikku eluiga. Analüüsis ei tohiks hindaja seda eeldada füüsiline vananemine proportsionaalselt selle füüsilise ja funktsionaalse kulumisega. Korraliku remondi, kaasajastamise või ümbervarustuse läbiviimine pikendab objekti eluiga.

Objekti ülejäänud majanduselu perioodi mõjutavad muutused majanduslikes ja poliitilistes tingimustes.

See kulumise määramise meetod põhineb peamiselt ekspert- ja normatiivmeetoditel kulumise arvutamiseks. Hindaja tutvub objektiga ja tema järeldused põhinevad asjaolul, et tegelik vanus, väljendatuna protsentides, peegeldab objekti tüüpilist majanduslikku eluiga, nii nagu akumuleeritud amortisatsiooni protsent kajastab taastootmise kogumaksumust hindamiskuupäeval. Seega saab kulumist määrata järgmise seosega:

Ja = EV

EV - efektiivne vanus;

BC - objekti asendusmaksumus;

TC on tüüpiline majanduslik eluiga (kasutusiga).

Arvutamise näide.

Objekti kasutusiga on 50 aastat, kronoloogiline vanus ХрВ = 20 aastat. Võttes objekti asenduskuluks 100%, on meil:

Х(И) 20 aastat (ХрВ)

H = 40% kulumist, kus:

100 (püha) 50 aastat (TC)

X - tundmatu väärtus;

XpB – kronoloogiline vanus.

Mõnikord võrdsustatakse tegelik vanus tüüpilise majanduseluga, sel juhul arvutatakse järgmiselt:

EF= asendusmaksumuse kulum %

20 aastat (EF)=0,333 või kulumine =33,3%

60 aastat vana (TS)

Amortisatsiooni arvutamisel on mõnel juhul väga oluline arvestada objekti järelejäänud majanduslikku eluiga, siis arvutatakse amortisatsioon järgmiselt:

I + OS või EV + OS, kus:

OS - järelejäänud majanduselu periood.

Arvutamise näide. Objekti tüüpiline majanduslik eluiga on 80 aastat. Tema kronoloogiline vanus on 15 aastat. Tõhusa vanuse määrab hindaja keskkonnaseisundi, kujunduse, keskkonna olemuse analüüsi põhjal ja see on 20 aastat (ebapiisava hoolduse ja nõuetekohase hoolduse puudumise tõttu).

Iga kulumistüüpi saab tinglikult jagada mitmeks alamliigiks. Eemaldatavat kulumist nimetatakse kulumiseks, mille tagajärgede kõrvaldamist võib pidada majanduslikult kasulikuks ja otstarbekaks. Vajalik seisukord amortisatsiooni tagajärgede kõrvaldamine seisneb selles, et kogu amortisatsiooni tagajärgede likvideerimisele suunatud töö ei peaks olema suunatud mitte ainult vara tehniliste ja ehituslike omaduste parandamisele ja taastamisele, vaid ka objekti funktsionaalsete omaduste parandamisele ja mis kõige tähtsam, suurendades selle väärtust. Kui kõik ülaltoodud kulumisliigid on tuvastatud, saame rääkida hoone või rajatise akumuleerunud kulumisest. Kumulatiivne akumuleeritud amortisatsioon on näitaja, mis sõltub otseselt hinnatava objekti elueast, tegeliku kasutuse tingimustest ja tingimustest.

Seda näitajat iseloomustavad järgmised hindamiskontseptsioonid:

Hoone füüsiline eluiga- vara ekspluatatsiooniperiood, mille jooksul selle peamised konstruktsioonilised ja funktsionaalsed omadused vastavad hindamiskriteeriumidele (projekti töökindlus, füüsiline töökindlus jne). Objekti füüsilise eluea tähtaeg määratakse projekteerimisetapis. Füüsiline elu lõpeb kinnisvara lammutamisega.
Kronoloogiline vanus- ehitise kasutuselevõtu kuupäevast kuni selle hindamise hetkeni kulunud aeg.
majanduselu- kasutusperiood, mille jooksul objekt on majanduslikult efektiivne, see tähendab, et see on võimeline tootma kasumit. Sel perioodil tõstavad kinnisvara väärtust erinevad parendus- ja taastamistööd. Ehitise eluea lõpuks võib lugeda hetke, mil see ei suuda tulu toota, mis on määratud sarnase kinnisvara intressimääraga vaadeldavas turusegmendis. Samas ei suuda tehtud parendused suure üldise kulumise tõttu enam hoone väärtust tõsta.
Efektiivne vanus- määratakse kronoloogilise vanuse ja majanduslike tegurite kombinatsiooniga, mis mõjutavad vara väärtust hindamise ajal. Olenevalt kinnisvara ekspluateerimise tingimustest ja iseärasustest võib selle kehtiv vanus erineda kronoloogilisest vanusest üles või alla. Kui hoonet kasutatakse tavatingimustes, on selle tegelik vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.
Järelejäänud majanduselu– ajavahemik ehitise hindamise kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni. Hindamispraktikas on tavaks eristada sarnaseid mõisteid - amortisatsioon ja amortisatsioon. Hinnanguline kulumine on üks peamisi parameetreid, mida kasutatakse kinnisvara väärtuse arvutamisel konkreetsel kuupäeval Füüsilise kulumise all mõistetakse ehitise struktuursete ja funktsionaalsete omaduste järkjärgulist kadumist looduslike tegurite mõjul, nagu samuti inimmõju. Kinnisvaraobjektide füüsilise amortisatsiooni arvutamiseks on järgmised meetodid: (maksumus; normatiiv; eluea meetod)
Normatiivne hindamismeetod põhineb erinevate osakondade või sektoritevaheliste regulatiivsete juhiste kasutamisel. Selliste regulatiivsete juhiste näide on "Elamute füüsilise riknemise hindamise reeglid" VNS 53-86 Gosgrazhdanstroy. Nimetatud eeskirju kasutatakse aktiivselt Tehnilise inventuuri büroo igapäevases tegevuses elamute füüsilise riknemise tuvastamiseks elamufondi kapitaalremondi planeerimisel, samuti tehnilise inventuuri läbiviimisel.

Elutsükkel on kinnisvara olemasolu protsesside täielik jada kasutuselevõtust kuni lõpetamiseni. Teoorias ja praktikas eristatakse nelja tüüpi tsükleid: äritsükkel, toote elutsükkel, äritüüp ja ettevõte kui kinnisvarakompleks. tsükli kestust mõjutavad tootmisperioodid, füüsiline ja vananemine, rajatise kapitali väärtus, töötingimused, turutingimused ja muud tegurid. Kinnisvara hindamisel on huvitav arvestada 2 kinnisvara elutsüklit:

1. Kinnisvara kui füüsilise objekti elutsükkel.

2. Kinnisvara kui omandiobjekti elutsükkel.

Kinnisvara (kauba) kui füüsilise objekti elutsükkel koosneb 11 etapist:

1. Investeerimiseelne etapp (võimaluste analüüs, põhjendus).

2. Loomine, moodustamine (projekteerimine, ehitamine).

3. Kasutuselevõtt.

4. Omamine ja kasutamine.

5. Funktsionaalne, majanduslik vananemine.

6. Füüsiline kulumine.

7. Kapitaalremont või rekonstrueerimine.

8. Tarbijaomaduste halvenemine.

9. Funktsionaalsuse muutmine.

10. Majanduselu lõpp.

11. Olemasolu lõpetamine (looduslik häving, lammutamine).

Kinnisvara elutsükli 3. ja 11. etapis on vajalik õiguste riikliku registreerimise kord.

Kinnisvara kui omandiobjekti elutsükli võib jagada 10 etapiks:

1. Omandamine (ost, ehitamine, pärimine).

2. Omamine ja kasutamine teatud perioodil.

3. Objekti haldamine.

4. Kasumi väljavõtmine, vajaduste rahuldamine.

5. Vara ja asjaõiguste käsutamine esemele.

6. Mitmekordne omanike, omanike, kasutajate vahetus.

7. Objekti funktsionaalse otstarbe muutmine.

8. Omandiõiguste lõpetamine (müük, natsionaliseerimine, rekvireerimine).

9. Objekti majandusliku eluea lõpp.

10. Eelmise tsükli kordamine või uue, muudetud tsükli ehitamine.

Kinnisvara elutsükli 1., 6. ja 8. etapis on vajalik õiguste riikliku registreerimise kord.

Kinnisvaraobjektid alluvad oma eksisteerimise käigus füüsilistele, juriidilistele ja majanduslikele muutustele. Selle tulemusena läbib iga kinnisasi (v.a maa) järgmised laienenud elutsükli etapid:

Moodustamine - ehitamine, uue ettevõtte loomine, maatüki omandamine (ost, eraldamine jne);

Toimimine - toimimine ja arendamine (laiendus, rekonstrueerimine, tegevuse muutmine, ümberkorraldamine jne)

Omaniku, omaniku või kasutaja muutus (võib-olla korduv);

Olemasolu lõpetamine - lammutamine, likvideerimine, looduslik häving.

Esimene, kolmas ja neljas etapp näevad ette objekti loomise või likvideerimise fakti riikliku registreerimise, samuti omandiõiguse muutumise.

Kinnisvara elutsükkel allub teatud mustritele ja hõlmab majanduslikku, füüsilist, kronoloogilist ja ülejäänud majanduselu perioodi.

Majanduslik eluiga on objekti tasuva kasutamise periood, mil tehtud parendused aitavad kaasa vara väärtusele. Hea remont, renoveerimine ja tingimuste optimeerimine suurenevad, halb hooldus aga lühendab objekti majanduslikku eluiga. See lõpeb siis, kui täiustused ei aita enam kaasa kauba väärtusele selle üldise vananemise tõttu.

füüsiline eluiga- see on funktsionaalselt kasutatavas olekus objekti tegeliku eksisteerimise periood enne selle lammutamist (hävitamist). See võib olla normatiivne, tegelik, arvestuslik (prognoositud) ja suurenev tänu moderniseerimisele ja tingimuste parandamisele.

Efektiivne vanus lähtudes hinnangust hoone välimusele ja tehnilisele seisukorrale. See on vanus, mis vastab eseme tegelikule säilivusele, selle seisukorrale tehingu tegemise ajal, hindamisel. Efektiivne vanus võib olla suurem või väiksem kui kronoloogiline vanus.

Kronoloogiline vanus on ajavahemik rajatise kasutuselevõtu päevast kuni tehingu või hindamise kuupäevani.

Järelejäänud majanduselu hoonet arvestatakse hindamise (analüüsi) kuupäevast kuni eluea lõpuni. Remont ja renoveerimine pikendavad seda perioodi.

Hoonete füüsiline ja majanduslik eluiga on objektiivne, mida saab reguleerida, kuid ei saa tühistada. Kõik elutsükli ja eluea etapid on omavahel seotud ning kui üks neist muutub, muutuvad vastavalt ka teised.

Survevalu masina standardne kasutusiga on 15 aastat. Läbivaatuse põhjal selgus, et selle järelejäänud kasutusiga on 3 aastat. Määrake survevalu masina füüsiline termin.

Efektiivne vanus määratakse järgmise valemiga:

Tef \u003d Tn - röstsai; Tef \u003d 15 - 3 \u003d 12 aastat.

Valemi järgi arvutame füüsilise kulumise:

Phi = tef /Tn=12/15 = 0,8, s.o. 80%.

2. Personaalarvuti standardne kasutusiga on 4 aastat. See võeti kasutusele 1995. aasta detsembris puuduliku laadimise ja töötingimustele vastavuse tõttu, arvuti efektiivne vanus on kronoloogilisest 30% väiksem. Tehke kindlaks arvuti füüsiline riknemine 1997. aasta juunis.

Määrame arvuti vanuse kronoloogilise kulumise. 1995. aasta detsembrist 1997. aasta juunini möödus kolmkümmend kuud, s.o. 2,5 aastat.

Tingimuse põhjal määrame arvuti tegeliku vanuse:

100% - 30% 70%

Tef \u003d __________ x Txp; Tef = ____ X 2,5 = 1,75 aastat.

100% 100%

Füüsiline kulumine määratakse järgmise valemiga:

Phi = tef /Tn =1,75/ 4 = 0,44.

Kulumise määramine seisundikontrolli meetodil

5 aastat töös olnud saeveski vertikaalne kahekorruseline karkass, mille saeraami kliirens on 500 mm, tehti kapitaalremont. Kahe eksperdi hinnangul on saeveski seisukord hea, ühe asjatundja hinnangul - rahuldav. Määrata saeveski füüsiline riknemine eeldusel, et ekspertide arvamuste kaal on sama.

Objekti hea seisukord vastavalt tabelile. 1, vastab kulumismäärale 20-30%. Rakendame keskmist väärtust, s.o.

Phil \u003d Phi2 \u003d 0,28.

Kulumisteguri määramise eksperthinnangute skaala Tabel 1

Varustuse seisukord	Füüsilise seisundi tunnused	kulumistegur, %
Uus	Uued, paigaldatud ja veel kasutamata tehnika suurepärases seisukorras
Väga hea
Hea	Kasutatud tehnika, täielikult renoveeritud või ümbertöödeldud, suurepärases korras
Rahuldav	Kasutatud seadmed, mis vajavad mõningast remonti või üksikute pisidetailide (nt laagrid, puksid jne) väljavahetamist.
tinglikult sobiv	Kasutatud seadmed, mis on seisukorras, mis sobivad edasiseks kasutamiseks, kuid vajavad olulist remonti või oluliste osade, näiteks mootori ja muude kriitiliste komponentide väljavahetamist
mitterahuldav	Kasutatud seadmed, mis vajavad kapitaalremonti, näiteks põhisõlmede tööosade väljavahetamist
Kasutuskõlbmatu või praak	Seadmed, mille müügiks pole mõistlikku väljavaadet, välja arvatud nendest kaevandatavate algmaterjalide maksumus.	97,5

Rahuldavas seisukorras on kulumiskoefitsient 40-60%, aktsepteerime Phi3 = 0,50. Kuna ekspertide arvamuste kaal on sama, siis

ai = a1 = a2 = a3 = 3 = 0,33

Siit saame soovitud väärtuse:

Phi = 0,28 x 0,33 + 0,28 x 0,33 + 0,5 x 0,33 \u003d 0,35.

Kulumi määramine kasumlikkuse vähenemise meetodil

Tabelis 2 on toodud andmed survevalumasina töö kohta aastatel 1996-1997.

Arvutamisel võetakse arvesse hindade muutumatust vaadeldaval perioodil. Kasum I-II kvartalis vastab uue survevalu masina tööle (P0 = 150 miljonit rubla), 1996. aasta III kvartali kulumine määratakse sõltuvusest Phi \u003d E-R

Teave survevalu masina töö kohta

150 - 144

Phi III ruut \u003d 150 \u003d 0,04

150 - 142

IV kvartali jaoks on meil: Phi IV kvartal \u003d 150 \u003d 0,05.

E–R 600–500

ΔP = ______; ΔH \u003d _______ \u003d 0,17.

esmaspäev 600

Töökindluse vähenemise määrab rikete vahelise aja vähenemine:

Tn - Tf 500-300

ΔH = _______; ΔH \u003d _______ \u003d 0,40.

500 Tn

Füüsilise kulumise määramisel võetakse arvesse tarbijaomaduste kaalu:

Phi = ΔPan + ΔН an; Phi = 0,17 x 0,6 + 0,40 x 0,4 \u003d 0,26.

Kulumise määramine elemendipõhise arvutuse teel

Metallilõikepingi standardne kasutusiga on 20 aastat. Määrake selle füüsiline kulumine tabelis toodud andmete põhjal. 3.

Tabel 3

Sisendandmed kulumise arvutamiseks

Masina maksumus tervikuna on

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 = 70 miljonit rubla

Raami ja kereosade hinnanguline kulumine:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Samamoodi on meil käigukastide ja hammasrataste (F2), spindlirühma (F3) ja elektriseadmete (F4) jaoks:

F2 = 60 (10/70) (10/20) ≈ 4%;

F3 = 30 (10/70) (5/20) ≈ 1%;

F4 = 20 (5/70) (5/20) ≈ 0,5%.

Masina füüsiline kulumine tervikuna:

Phi = F1 + F2 + F3 + F4; Phi \u003d 6 + 4 + 1 + 0,5 ≈ 11,5%

KULUD LÄHENEMISVIIS

Vajalik on määrata spetsiaalse kapi asenduskulu detailide hoidmiseks tolmuvabas keskkonnas. Kapp valmistati eritellimusel ja sellel ei ole seadmete turul analooge. Kapi üldmõõtmed 600 x 600 x 1800 mm.

x 600 x 1800

Sp \u003d 2461 x_________________ \u003d 3987 rubla.

x 400 x 2000

Vajalik on määrata tolmupuhastuspaigaldise asenduskulu, mis on loodud tolmuvaba õhukeskkonna loomiseks tööpiirkonnas, kus elektroonikaseadmeid monteeritakse. Objekt on eritellimusel valmistatud ja turul analooge pole. Kalkulatsioon on tehtud 1. jaanuari 1997 seisuga.

Paigaldus on karbikujuline U-kujuline konstruktsioon, mille sisse on paigaldatud monteerija töölaud. Ülevalt on kogu seadme pikkuses tolmueemaldusseade, mis koosneb jämefiltrist, ventilaatorist ja kolmest peenfiltrist. Tolmueemaldusseade filtreerib sissetuleva õhu ja pumpab selle tööala üle montaažilaua. Seadme taga- ja esiseintel on klaaspaneelid. Paigalduse sisse on paigaldatud kahest luminofoorlambist koosnev valgusti.

Hinnatava paigaldise peamised parameetrid:

üldmõõtmed, mm - 1870 x 920 x 2480;

kogukaal, kg - 305;

1-0,24-0,03

TULU LÄHENEMISVIIS

Kasumi kapitaliseerimise meetod

Määrakem pagaritoodete tootmise paigalduse maksumus otsese kapitaliseerimise meetodil, kui:

aastane puhastulu D paigalduse kasutamisest 5000 dollarit;

aastane diskontomäär r = 0,25;

amortisatsioonitegur ka= 0,26.

Paigaldamise maksumus on:

D 5000