प्रभावी अवधि. वस्तु (भवन) की प्रभावी आयु प्रभावी आयु सूत्र

जीवन चक्ररियल एस्टेट- समय की वह अवधि जिसके दौरान वह एक भौतिक वस्तु के रूप में मौजूद रहती है।

इस अचल संपत्ति के मालिक के दृष्टिकोण से, वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए अर्जित अचल संपत्ति का जीवन चक्र, वस्तु के जीवन के अंत तक उसी अचल संपत्ति के नए मालिक के साथ दोहराया जा सकता है। जी. हैरिसन के अनुसार, जीवन चक्र लगातार कुछ पैटर्न के अधीन होता है - यह भौतिक, आर्थिक, कालानुक्रमिक और शेष अवधि है आर्थिक जीवन.

समय सीमा तक भौतिक जीवनवस्तु में वह समय शामिल होता है जब किसी मौजूदा भवन या संरचना में रहना या काम करना संभव होता है। यह सूचक मानक, परिकलित, वास्तविक हो सकता है और स्थितियों में सुधार या आधुनिकीकरण के कारण बढ़ सकता है। यदि अचल संपत्ति वस्तु ध्वस्त हो जाती है, तो भौतिक जीवन की अवधि समाप्त हो जाती है।

समय सीमा तक आर्थिक जीवनउस अवधि को संबंधित करें जिसके दौरान वस्तु का उपयोग किया जा सकता है, लाभ प्राप्त करते हुए, ये सुधार वस्तु के मूल्य में योगदान करते हैं। यदि किए गए सुधार इस तथ्य के कारण संपत्ति के मूल्य में एक निश्चित योगदान नहीं देते हैं कि यह अप्रचलित है, तो इसका आर्थिक जीवन वहीं समाप्त हो जाता है।

अंतर्गत कालानुक्रमिक उम्रसंपत्ति को परिचालन में लाने की तारीख से लेकर उसके मूल्यांकन की तारीख तक की अवधि को समझें।

जीवनभर

जाँच परताल में उपस्थितिअचल संपत्ति वस्तु, इसकी तकनीकी स्थिति, आर्थिक कारक जो प्रभावी आयु के आधार पर वस्तु के कुल मूल्य को प्रभावित करते हैं।

प्रभावी आयु- यह वस्तु की एक निश्चित भौतिक स्थिति के अनुरूप और इसके कार्यान्वयन की संभावना को ध्यान में रखते हुए आयु है।

विशिष्ट सेवा जीवन को मानक सेवा जीवन कहा जाता है।

मानक सेवा जीवन- यह इमारतों या संरचनाओं का सेवा जीवन है, जिसे नियमों में परिभाषित किया गया है।

अंतर्गत शेष आर्थिक जीवनइमारतें अपने मूल्यांकन की तारीख से लेकर अपने आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि को समझती हैं। इस अवधि का उपयोग मूल्यांकक द्वारा भविष्य की आय का अनुमान लगाने के लिए किया जाता है। वस्तु के शेष आर्थिक जीवन की अवधि उसके आधुनिकीकरण या मरम्मत से बढ़ जाती है।

जीवन चक्र के उपरोक्त सभी चरण और अचल संपत्ति वस्तुओं का जीवन आपस में जुड़े हुए हैं। संपत्ति की लाभप्रदता और उसकी सुरक्षा में वृद्धि सुनिश्चित करने वाले पर्याप्त उपायों को लागू करने के लिए, अचल संपत्ति के मालिक को इस तथ्य को ध्यान में रखना चाहिए कि संपत्ति जीवन चक्र के एक निश्चित (किसी भी) चरण में है।

किसी संपत्ति के जीवन चक्र के चरण

इसलिए अचल संपत्ति वस्तुएं अपने अस्तित्व के दौरान आर्थिक, भौतिक, कानूनी परिवर्तनों के अधीन होती हैं और जीवन चक्र के निम्नलिखित चरणों से गुजरती हैं:

• गठन एक निर्माण है, यानी, एक नए उद्यम का निर्माण, भूमि भूखंड की खरीद या आवंटन;
• संचालन - इसमें संचालन और विकास शामिल है, यानी विस्तार, पुनर्गठन या पुनर्निर्माण;
• अस्तित्व की समाप्ति विध्वंस, प्राकृतिक विनाश या परिसमापन है।

रियल एस्टेट जीवन चक्र चरण:

1. परियोजना की अवधारणा बनाना और निःशुल्क भूमि भूखंड का उपयोग करने का विकल्प चुनना. इस अवधि के दौरान भूमि के सर्वोत्तम एवं कुशल उपयोग का चुनाव किया जाता है। उपयोग के मामले का चुनाव सुधार के डिजाइन के लिए एक विनिर्देश के विकास द्वारा पूरा किया जाता है।

2. सुधार डिजाइन.इस स्तर पर, डिज़ाइन के लिए तकनीकी विशिष्टताओं के आधार पर, परमिट प्राप्त करने और भूमि भूखंड तैयार करने के साथ-साथ संचार बिछाने, भवन निर्माण और नए पौधे लगाने के लिए आवश्यक दस्तावेज़ीकरण की तैयारी के साथ एक परियोजना विकसित की जाती है।

3. सुधारों का विनिर्माण (निर्माण, निर्माण)।. ठेकेदारों द्वारा परियोजना के कार्यान्वयन के दौरान, सभी भौतिक विशेषताएंवस्तु, सूची और भूकर दस्तावेजों में इन परिवर्तनों के समेकन के साथ।

4. अपील (खरीद और बिक्री, दान, पट्टे, आदि)संपत्ति के अधिकार के हस्तांतरण के साथ या इस अधिकार पर किसी बाधा की उपस्थिति के साथ। इस स्तर पर, रियल एस्टेट लेनदेन किया जाता है।

5. तकनीकी और परिचालन रखरखाव के साथ वस्तु का उसके इच्छित उद्देश्य के लिए उपयोग (उपयोग)।. जीवन चक्र के इस चरण में, प्रबंधक (या एक पेशेवर प्रबंधन कंपनी) सुविधा की उपभोक्ता क्षमता के उपयोगकर्ताओं द्वारा तर्कसंगत उपयोग का आयोजन करता है।

6. आधुनिकीकरण: ओवरहाल, पुनर्निर्माण, वस्तु की संभावित री-प्रोफाइलिंग (कार्यात्मक उद्देश्य में परिवर्तन) के साथ सुधारों की बहाली। यह चरण उस समय शुरू होता है जब वस्तु अपनी वर्तमान स्थिति में उपयोगकर्ताओं की आधुनिक जरूरतों को पूरा नहीं कर सकती है या (और) यदि इसका संचालन आर्थिक रूप से अक्षम हो जाता है। इस स्तर पर, नियोजन समाधान और कार्यात्मक उद्देश्य को बदले बिना, लेकिन हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट और कार्यात्मक अप्रचलन को समाप्त किए बिना कम से कम एक बड़ा ओवरहाल किया जाता है।

7. निपटान, सुधारों का विध्वंस, लैंडफिल या सामग्रियों का पुनर्चक्रण. जीवन चक्र उनके आर्थिक जीवन के अंत में सुधारों के विध्वंस के साथ समाप्त होता है। प्रबंधन कंपनीपरिसमाप्त इमारतों और संचार के संरचनात्मक तत्वों और सामग्रियों को बेचने की संभावना को ध्यान में रखते हुए, इमारतों के विध्वंस के लिए समय सीमा और आर्थिक रूप से व्यवहार्य विधि निर्धारित करने के लिए प्रस्ताव तैयार करता है।

नई वस्तु की विशेषताओं और मूल्यांकित की जा रही वास्तविक संपत्ति में अंतर को ध्यान में रखने के लिए मूल्यह्रास की परिभाषा आवश्यक है।

घिसावमूल्यांकन में उपयोगिता की हानि का मतलब है, और इसलिए किसी भी कारण से मूल्यांकन की वस्तु का मूल्य।

मूल्यह्रास की गणना करने के दो तरीके हैं:

जीवन काल विधि;

पहनने के प्रकारों में विभाजित करने की विधि।

6.3.1. जीवन पद्धति द्वारा घिसाव की गणना

संचयी संचित घिसाव वस्तु के समय का एक कार्य है।

प्रभावी आयु पद्धति का उपयोग करके मूल्यह्रास की गणना करते समय, निम्नलिखित अवधारणाओं का उपयोग किया जाता है: भवन का भौतिक जीवन, प्रभावी आयु, शेष आर्थिक जीवन। इमारत के जीवन की अवधि और उन्हें दर्शाने वाले अनुमानित संकेतकों पर विचार करें (चित्र 6.2 देखें।)

भवन का भौतिक जीवन (FZh) भवन के संचालन की अवधि है, जिसके दौरान भवन के भार वहन करने वाले संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। वस्तु के भौतिक जीवन की अवधि निर्माण के दौरान निर्धारित की जाती है और भवन के पूंजी समूह पर निर्भर करती है। वस्तु के नष्ट हो जाने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

कालानुक्रमिक आयु (XA) - समय की वह अवधि जो सुविधा के चालू होने से मूल्यांकन की तारीख तक बीत चुकी है।

आर्थिक जीवन (ईएल) उस परिचालन समय से निर्धारित होता है जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान, चल रहे सुधार संपत्ति के मूल्य में योगदान करते हैं।

प्रभावी आयु (ईवी) की गणना भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर की जाती है, इसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन की तारीख पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए जो मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन के संचालन की विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। भवन के सामान्य (सामान्य) उपयोग के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक के बराबर होती है।

किसी भवन का शेष आर्थिक जीवन (आरईएसएल) मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि है (चित्र 6.2)।

जीवनकाल विधि द्वारा इमारतों के मूल्यह्रास का निर्धारण मूल्यांकन की जा रही वस्तु की इमारतों की जांच और इस धारणा पर आधारित है कि वस्तु की प्रभावी आयु आर्थिक जीवन की विशिष्ट अवधि से उसी तरह संबंधित है जैसे संचित मूल्यह्रास संबंधित है। भवन के पुनरुत्पादन (प्रतिस्थापन) की लागत।

शारीरिक अवमूल्यन, प्रभावी आयु तथा आर्थिक जीवन के सूचक एक निश्चित अनुपात में होते हैं, जिन्हें सूत्र द्वारा व्यक्त किया जा सकता है

मैं = (ईवी: वीएफ) 100% = [ईवी: (ईवी + ओएसएफ)] 100%, (6.4)

जहाँ मैं - पहनता हूँ,%;

ईवी - प्रभावी आयु, किसी विशेषज्ञ द्वारा तत्वों या संपूर्ण भवन की तकनीकी स्थिति के आधार पर निर्धारित की जाती है;

वीएफ - भौतिक जीवन की विशिष्ट अवधि;

OSFZh - भौतिक जीवन की शेष अवधि।

मैं = (एचवी: वीएफ) 100%, (6.5)

जहाँ मैं - पहनता हूँ,%;

वीएफ भौतिक जीवन की एक विशिष्ट अवधि है।

सूत्र 6.5 का अनुप्रयोग. तुलनात्मक वस्तुओं (तुलनात्मक बिक्री पद्धति) में मूल्यह्रास के लिए प्रतिशत समायोजन की गणना करते समय भी प्रासंगिक है, जब मूल्यांकक के लिए सूत्र 6.4 में उपयोग किए गए संकेतकों को निर्धारित करने के लिए चयनित एनालॉग्स का निरीक्षण करना संभव नहीं है।

इस प्रकार गणना की गई तत्वों या संपूर्ण भवन के मूल्यह्रास का प्रतिशत मूल्य शर्तों (मूल्यह्रास) में परिवर्तित किया जा सकता है:

ओ = एसडब्ल्यू (आई: 100), (6.6)

जहाँ मैं - पहनता हूँ,%;

सीबी पुनरुत्पादन की लागत (प्रतिस्थापन लागत) है।

उदाहरण।

एक बड़ा औद्योगिक संपत्ति परिसर मूल्यांकन के अधीन है। मूल्यांकन की तिथि 1 अप्रैल 2005 है.

निर्माण सामग्री के भंडारण के लिए उपयोग किए जाने वाले एक ही प्रोजेक्ट के अनुसार निर्मित, दिए गए संपत्ति परिसर से कई गोदामों के लिए मूल्यह्रास की गणना पर विचार करें। अनुमानित गोदामों के दस्तावेज़ीकरण के अनुसार, भौतिक जीवन की अवधि 75 वर्ष (FZh = 75 वर्ष) है।

प्रभावी आयु मूल्यांकक द्वारा मूल्यांकित वस्तुओं की तकनीकी स्थिति के अनुसार निर्धारित की जाती है, मूल्यह्रास गणना और मूल्यह्रास गणना के लिए डेटा तालिका में दिए गए हैं।

यह मूल्यह्रास गणना पद्धति बड़े पैमाने पर मूल्यांकन के लिए लागू होती है, जब किसी उद्यम (व्यवसाय) का मूल्यांकन करते समय किसी उद्यम की संपत्ति के हिस्से के रूप में अचल संपत्ति का मूल्यांकन किया जाता है।

संचित मूल्यह्रास का अनुमान लगाने के लिए जीवनकाल पद्धति का उपयोग करने का नुकसान यह है कि केवल एक कारक है जो मूल्यह्रास की मात्रा (प्रभावी आयु और भौतिक जीवन का अनुपात) निर्धारित करता है। इस कमी को दूर करने के लिए, विभिन्न प्रकार के लागत कटौती कारकों पर विचार किया जाता है और टूट-फूट के प्रकारों में विभाजित करने की विधि लागू की जाती है।

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6.3.2. टूट-फूट के प्रकारों में विभाजित करके टूट-फूट की गणना

सबसे आम है ब्रेकडाउन विधि पहनें.

संपत्ति के मूल्य में कमी के कारकों के आधार पर मूल्यह्रास को भौतिक, कार्यात्मक और बाहरी (आर्थिक) मूल्यह्रास में विभाजित किया गया है। शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट हटाने योग्य और अपूरणीय हो सकती है। आर्थिक अवमूल्यन आमतौर पर अपरिवर्तनीय होता है।

मूल्यह्रास को हटाने योग्य माना जाता है यदि इसका उन्मूलन भौतिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से व्यवहार्य है।

सभी संभावित प्रकार के मूल्यह्रास का योग संपत्ति का संचित मूल्यह्रास है।

शारीरिक गिरावटपरिवर्तन को दर्शाता है भौतिक गुणसमय के साथ संपत्ति (उदाहरण के लिए, संरचनात्मक तत्वों में दोष)। शारीरिक टूट-फूट परिचालन कारकों के प्रभाव में या प्राकृतिक और प्राकृतिक कारकों के प्रभाव में हो सकती है।

भौतिक मूल्यह्रास की गणना के लिए चार मुख्य विधियाँ हैं:

विशेषज्ञ;

मानक (या लेखांकन);

लागत;

किसी भवन के जीवन की गणना करने की विधि।

सबसे सटीक और सबसे अधिक समय लेने वाला तरीका है विशेषज्ञ।इसमें एक दोषपूर्ण सूची का निर्माण और किसी भवन या संरचना के सभी संरचनात्मक तत्वों के घिसाव के प्रतिशत का निर्धारण शामिल है।

उदाहरण।

तालिका 6.2 विशेषज्ञ पद्धति द्वारा भवन के व्यक्तिगत संरचनात्मक तत्वों की टूट-फूट को परिभाषित करती है।

मानक विधिभौतिक मूल्यह्रास की गणना अंतरक्षेत्रीय या विभागीय स्तर के विभिन्न नियामक निर्देशों के उपयोग पर आधारित है। मूल्यांकन अभ्यास में इसका उपयोग शायद ही कभी किया जाता है।

लागत विधिइमारतों और संरचनाओं के तत्वों को बहाल करने की लागत निर्धारित करना है। निरीक्षण के माध्यम से, इमारत के प्रत्येक तत्व के घिसाव का प्रतिशत निर्धारित किया जाता है, जिसे बाद में मूल्य के संदर्भ में अनुवादित किया जाता है। हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट को निर्धारित करने के लिए लागत पद्धति का उपयोग किया जाता है।

लागत विधि द्वारा भौतिक टूट-फूट की गणना का एक सशर्त उदाहरण तालिका में दिया गया है। 6.4.

यह विधि आपको मूल्य के संदर्भ में तत्वों और संपूर्ण भवन की टूट-फूट की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है। चूँकि हानि की गणना घिसे हुए हिस्सों को लगभग नई स्थिति में लाने की उचित वास्तविक लागत पर आधारित है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। विधि के नुकसान जर्जर भवन तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना करने में अनिवार्य विवरण और सटीकता हैं।

आजीवन विधिटूट-फूट की गणना करने के लिए उपयोग की जाने वाली इस पद्धति पर अनुभाग 6.3.1 में विस्तार से चर्चा की गई है। इस मैनुअल का.

को कार्यात्मक पहनावाइन पदों के लिए आधुनिक आवश्यकताओं के साथ डिजाइन और योजना समाधान, भवन मानकों, डिजाइन गुणवत्ता, निर्माण सामग्री की असंगति से जुड़ी संपत्ति के मूल्य में कमी शामिल है।

हटाने योग्य मूल्यह्रास की राशि को अद्यतन तत्वों के साथ मूल्यांकन के समय भवन के संभावित मूल्य और अद्यतन तत्वों के बिना मूल्यांकन की तिथि पर इसके मूल्य के बीच अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है (भवन पुनरुत्पादन की लागत और इसके प्रतिस्थापन के बीच का अंतर) लागत)।

कार्यात्मक घिसाव के कारण:

तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता वाले नुकसान;

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाली कमियाँ;

अति-सुधार.

तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता वाली कमजोरियाँ भवन और उपकरणों के वे तत्व हैं जो मौजूदा वातावरण में मौजूद नहीं हैं और जिनके बिना यह आधुनिक प्रदर्शन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है। इन स्थितियों के कारण होने वाली टूट-फूट को इन तत्वों को जोड़ने की लागत से मापा जाता है, जिसमें उनकी स्थापना भी शामिल है।

कार्यात्मक टूट-फूट हटाने योग्य और अपूरणीय हो सकती है। हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट की गणना अक्सर लागत विधि द्वारा की जाती है।

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाली कमियां वे वस्तुएं हैं जो अभी भी अपना कार्य करती हैं, लेकिन अब आधुनिक मानकों (पानी और गैस मीटर और अग्निशमन उपकरण) को पूरा नहीं करती हैं। इन वस्तुओं के लिए मूल्यह्रास को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें उनके भौतिक टूट-फूट को ध्यान में रखा जाता है, जिसमें सामग्री को वापस करने की लागत, मौजूदा तत्वों को नष्ट करने की लागत और नए तत्वों को स्थापित करने की लागत को घटा दिया जाता है। सामग्री लौटाने की लागत की गणना अन्य सुविधाओं (परिष्कृत अवशिष्ट मूल्य) में उपयोग किए जाने पर विघटित सामग्री और उपकरण की लागत के रूप में की जाती है।

सुपरसुधार - संरचना की स्थिति और तत्व, जिनकी उपस्थिति वर्तमान में बाजार मानकों की आधुनिक आवश्यकताओं के लिए अपर्याप्त है। इस मामले में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को उपरोक्त सुधारों से पुन: प्रस्तुत करने की स्थिति की लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें भौतिक टूट-फूट, साथ ही निराकरण की लागत और नष्ट किए गए तत्वों का बचाव मूल्य घटाया जाता है।

अति-सुधार का एक उदाहरण वह स्थिति है जब घर के मालिक ने उसे अपने अनुरूप ढालते हुए अपनी सुविधा (निवेश मूल्य) के लिए कुछ बदलाव किए जो एक सामान्य उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से पर्याप्त नहीं थे। इनमें मालिक के शौक या व्यवसाय के कारण किसी विशिष्ट उपयोग के लिए परिसर के उपयोगी क्षेत्र का पुनर्विकास शामिल है। ऐसी स्थिति में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट परिवर्तित तत्वों को उनकी मूल स्थिति में लाने की वर्तमान लागत से निर्धारित होती है।

इसके अलावा, अति-सुधार की अवधारणा रियल एस्टेट बाजार के खंड से निकटता से संबंधित है, जहां समान सुधारों को एक विशेष खंड के लिए उपयुक्त और एक विशिष्ट उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से अनावश्यक दोनों के रूप में पहचाना जा सकता है।

तालिका 6.5 कार्यात्मक डिस्पोजेबल पहनने की गणना का एक उदाहरण देती है।

अपरिवर्तनीय कार्यात्मक टूट-फूट आधुनिक भवन मानकों के संबंध में मूल्यांकन की गई इमारतों की पुरानी अंतरिक्ष-योजना और/या संरचनात्मक विशेषताओं के कारण होती है। अपूरणीय कार्यात्मक गिरावट का एक संकेत इन कमियों को खत्म करने के लिए लागत खर्च करने की आर्थिक अक्षमता है। इसके अलावा, भवन के उद्देश्य के साथ पर्याप्त वास्तुशिल्प अनुपालन के लिए मूल्यांकन की तिथि पर प्रचलित बाजार स्थितियों को ध्यान में रखना आवश्यक है।

विशिष्ट स्थिति के आधार पर, अपरिवर्तनीय कार्यात्मक टूट-फूट की लागत दो तरीकों से निर्धारित की जा सकती है:

किराये में घाटे का पूंजीकरण;

अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण.

आवश्यक गणना संकेतक (किराया दरें, पूंजीकरण दरें इत्यादि) निर्धारित करने के लिए, तुलनीय एनालॉग्स पर समायोजित डेटा का उपयोग किया जाता है।

साथ ही, चयनित एनालॉग्स में मूल्यांकन की वस्तु में पहचाने जाने वाले अपरिवर्तनीय कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण नहीं होने चाहिए। इसके अलावा, संपूर्ण संपत्ति परिसर (भवन और भूमि) द्वारा उत्पन्न और किराए में व्यक्त कुल आय को तदनुसार दो घटकों में विभाजित किया जाना चाहिए। भवन से होने वाली आय के हिस्से को अलग करने के लिए, आप भवन के लिए निवेश संतुलन विधि या संपत्ति परिसर की कुल बिक्री मूल्य के लिए भूमि के मूल्य के अनुपात का विश्लेषण करने की विधि का उपयोग कर सकते हैं। नीचे दिए गए उदाहरण में, प्रारंभिक गणना की प्रक्रिया में निर्दिष्ट प्रक्रिया को पूरा माना जाता है (तालिका 6.6)।

पुराने अंतरिक्ष-नियोजन समाधान (विशिष्ट क्षेत्र, घन क्षमता) के कारण अपूरणीय कार्यात्मक मूल्यह्रास के कारण होने वाली हानि का निर्धारण किराए में होने वाले नुकसान का पूंजीकरण करके किया जाता है।

इमारत को अच्छी स्थिति में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण करके अप्राप्य कार्यात्मक टूट-फूट की गणना इसी तरह से की जा सकती है। यह दृष्टिकोण उन इमारतों के अपरिवर्तनीय कार्यात्मक मूल्यह्रास का आकलन करने के लिए बेहतर है जो गैर-मानक वास्तुशिल्प समाधानों में भिन्न हैं और जिनमें, फिर भी, किराए की राशि परिचालन लागत की मात्रा के विपरीत, आधुनिक अनुरूप सुविधाओं के किराए के बराबर है।

अतिरिक्त परिचालन लागत के पूंजीकरण द्वारा कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करने का एक उदाहरण तालिका 6.7 में प्रस्तुत किया गया है।

बाहरी (आर्थिक) मूल्यह्रास- मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण वस्तु का मूल्यह्रास: स्थान, बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के कुछ उपयोग पर लगाई गई सहूलियतें, आसपास के बुनियादी ढांचे में बदलाव और कराधान के क्षेत्र में विधायी निर्णय , वगैरह। हालाँकि अधिकांश मामलों में बाहरी टूट-फूट की मरम्मत नहीं की जा सकती, लेकिन कभी-कभी यह अपने आप ठीक हो सकती है सकारात्मक परिवर्तनआसपास के बाज़ार का माहौल.

बाहरी टूट-फूट का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जा सकता है:

किराया हानि पूंजीकरण विधि;

अतिरिक्त परिचालन लागत पूंजीकरण विधि;

जोड़ी बेचने की विधि;

जीवनकाल विधि.

किराए में घाटे के पूंजीकरण की विधि द्वारा और अतिरिक्त परिचालन घाटे के पूंजीकरण की विधि द्वारा बाहरी मूल्यह्रास का आकलन ऊपर चर्चा की गई कार्यात्मक मूल्यह्रास की इन विधियों द्वारा गणना के समान ही किया जाता है। बाहरी मूल्यह्रास का आकलन करने के मामले में, बाहरी मूल्यह्रास संकेतों के कारण किराए में होने वाले नुकसान या बाहरी मूल्यह्रास संकेतों के कारण अतिरिक्त परिचालन लागत की पहचान करना आवश्यक है।

जोड़ी बिक्री विधि हाल ही में बेची गई समान संपत्तियों (जोड़ी बिक्री) पर उपलब्ध मूल्य जानकारी के विश्लेषण पर आधारित है। साथ ही, यह माना जाता है कि जोड़ीदार बिक्री की वस्तुएं केवल मूल्यांकन की वस्तु से पहचाने गए और सहसंबद्ध आर्थिक मूल्यह्रास में एक-दूसरे से भिन्न होती हैं। बाहरी टूट-फूट की गणना के लिए एक समान दृष्टिकोण तालिका में दिखाया गया है। 6.8.

उदाहरण।इसके तत्काल आसपास कपड़े या खाद्य बाजार के निर्माण के कारण कार्यालय भवन के निवेश आकर्षण में कमी के कारण होने वाली बाहरी टूट-फूट का आकलन करना आवश्यक है। बता दें कि रियल एस्टेट बाजार में समान उद्देश्य की वस्तुओं ए और बी की जोड़ी बिक्री का खुलासा किया गया है। इस क्षेत्र में भूमि की कीमत एक सामान्य संपत्ति के कुल मूल्य का 30% है।

कुछ मामलों में, बिक्री के तुलनात्मक विश्लेषण की विधि आपको एक सामान्य मूल्यांकन वस्तु के, एक नियम के रूप में, कुल संचित मूल्यह्रास निर्धारित करने की अनुमति देती है। समायोजित प्रतिस्थापन लागत और प्रत्येक एनालॉग के बाजार मूल्य (भूमि की लागत को छोड़कर) के बीच औसत अंतर संचित मूल्यह्रास का मूल्य होगा। घरेलू व्यवहार में, बिक्री के तुलनात्मक विश्लेषण के तत्वों के आधार पर बाहरी टूट-फूट की गणना के लिए मानी जाने वाली विधियाँ, कई मामलों में उच्च श्रम तीव्रता के साथ-साथ आवश्यक और विश्वसनीय सूचना आधार की कमी के कारण अनुपयुक्त हैं।

विध्वंस के कारण:

पुनर्विकास की आवश्यकता;

परिवहन मार्गों का विस्तार.

ध्वस्त इमारतों की तकनीकी स्थिति को ध्यान में रखा जाना चाहिए, जो कई मामलों में उन्हें काफी लंबे समय तक उपयोग करने की अनुमति देगा।

उदाहरण।मूल्यांकन उस इमारत के अधीन है जिसे पहले आवास स्टॉक से खोजा गया था और अब प्रशासनिक आवश्यकताओं के लिए अनुकूलित किया गया है। इमारत नगर निगम की संपत्ति में है. बीटीआई के अनुसार, मूल्यांकन के समय इमारत की भौतिक क्षति 40% है। भवन, स्थान और विकसित बुनियादी ढांचे की तकनीकी स्थिति संभावित निवेशकों के बीच सुविधा के काफी उच्च व्यावसायिक आकर्षण का संकेत देती है। हालाँकि, पुनर्विकास योजना के अनुसार, उपरोक्त कारणों से, इमारत मूल्यांकन की तारीख से पांच साल के बाद विध्वंस के अधीन है।

वस्तु का निरीक्षण करते समय, विशेषज्ञ ने निम्नलिखित संकेतक निर्धारित किए:

1) मूल्यांकित भवन की प्रभावी आयु 30 वर्ष है;

2) आर्थिक जीवन की शेष अवधि - 60 वर्ष।

गतिविधि को छोड़कर संचित मूल्यह्रास का प्रतिशत. बाह्य कारक की गणना सूत्र द्वारा की जाती है:

I = EV: (EV + OSEZH) 100 = (30:90) 100 = 33%।

बाहरी कारक की क्रिया को ध्यान में रखते हुए घिसाव का प्रतिशत:

और = (30/35) 100 = 86%।

इस मामले में 86% की राशि में गणना की गई संचित मूल्यह्रास मुख्य रूप से बाहरी कारक की कार्रवाई के कारण है। इस परिणाम में अन्य प्रकार के घिसाव पर संभावित विचार का हिस्सा बेहद छोटा है, जो हमें प्राप्त परिणाम को बाहरी घिसाव के रूप में मानने की अनुमति देता है। इमारत के शेष आर्थिक जीवन में भारी कमी से निवेश आकर्षण में कमी आती है और परिणामस्वरूप, संभावित बिक्री मूल्य में भारी गिरावट आती है। ऐसे मामलों में, मूल्यांकन का उद्देश्य मूल्यांकित की जा रही इमारत के पूर्ण स्वामित्व अधिकारों की गणना करना नहीं है, बल्कि शेष आर्थिक (भौतिक) जीवन के लिए अल्पकालिक पट्टा अधिकारों की गणना करना है, बशर्ते कि इस अधिग्रहण से कोई भी लाभ संभावित निवेशक द्वारा देखा जाए। .

प्रजनन की लागत (प्रतिस्थापन लागत), साथ ही संचित मूल्यह्रास की गणना के बाद, भूमि भूखंड की लागत और समग्र रूप से मूल्यवान संपत्ति निर्धारित की जाती है। (सारणी 6.9)

मूल्यांकन के दृष्टिकोण और तरीके भूमि भूखंडइस ट्यूटोरियल के अध्याय 7 में शामिल हैं।

प्रतिस्थापन लागत निर्धारित करने और मूल्यह्रास की गणना करने के लिए गणना प्रक्रियाओं की सटीकता में सुधार करने के लिए, इन संकेतकों की गणना के लिए कई तरीकों का उचित संकलन आवश्यक है।

भूमि भूखंडों के मूल्य की गणना के तरीके अध्याय 7 में प्रस्तुत किए गए हैं।

घिसाव की मात्रा का आकलन करने के लिए निम्नलिखित शब्दों का उपयोग किया जाता है।

आर्थिक जीवन कालउस समय की अवधि का प्रतिनिधित्व करता है जिसके दौरान वस्तु का उपयोग किया जा सकता है, जिससे लाभ कमाया जा सकता है। वस्तु अपने आर्थिक जीवन के अंत तक पहुँचती है, जब उद्यम के संपत्ति परिसर के मूल्य में इसका योगदान शून्य के बराबर होता है।

भौतिक जीवन कालउस समय की अवधि का प्रतिनिधित्व करता है जिसके दौरान वस्तु वास्तव में मौजूद होती है।

प्रभावी आयुवस्तु की उपस्थिति के आकलन पर आधारित है, इसकी स्थिति, डिजाइन और इसके मूल्य को प्रभावित करने वाले आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए।

शेष आर्थिक जीवनएक परिसंपत्ति मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की समय अवधि है।

मूल्यांकक का कार्य वस्तु के शेष आर्थिक जीवन की गणना करने में सक्षम होना है। विश्लेषण में मूल्यांकनकर्ता को यह नहीं मानना ​​चाहिए शारीरिक उम्र बढ़नावस्तु को उसके भौतिक और कार्यात्मक टूट-फूट के अनुपात में। उचित मरम्मत, आधुनिकीकरण या पुन: उपकरण करने से वस्तु का जीवन बढ़ जाता है।

वस्तु के आर्थिक जीवन की शेष अवधि आर्थिक और राजनीतिक परिस्थितियों में परिवर्तन से प्रभावित होती है।

घिसाव का निर्धारण करने की यह विधि मुख्य रूप से घिसाव की गणना के लिए विशेषज्ञ और मानक तरीकों पर आधारित है। मूल्यांकनकर्ता वस्तु की जांच करता है और उसके निष्कर्ष इस तथ्य पर आधारित होते हैं कि प्रभावी आयु, प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है, वस्तु के विशिष्ट आर्थिक जीवन को दर्शाती है, जैसे संचित मूल्यह्रास का प्रतिशत मूल्यांकन तिथि पर पुनरुत्पादन की कुल लागत को दर्शाता है। इस प्रकार, घिसाव निम्नलिखित संबंध द्वारा निर्धारित किया जा सकता है:

और = ई.वी

ईवी - प्रभावी आयु;

बीसी - वस्तु की प्रतिस्थापन लागत;

टीसी विशिष्ट आर्थिक जीवन (सेवा जीवन) है।

गणना उदाहरण.

वस्तु का सेवा जीवन 50 वर्ष है, इसकी कालानुक्रमिक आयु ХрВ = 20 वर्ष है। वस्तु की प्रतिस्थापन लागत को 100% मानते हुए, हमारे पास है:

Х(И) 20 वर्ष (ХрВ)

एच = 40% घिसाव, जहां:

100(रविवार) 50वर्ष(टीसी)

एक्स - अज्ञात मूल्य;

एक्सपीबी - कालानुक्रमिक आयु।

कभी-कभी प्रभावी आयु को सामान्य आर्थिक जीवन के बराबर माना जाता है, ऐसी स्थिति में गणना निम्नानुसार की जाती है:

एफई= प्रतिस्थापन लागत का % मूल्यह्रास

20 वर्ष (ईएफ)=0.333 या घिसाव =33.3%

60 वर्ष पुराना (टीएस)

मूल्यह्रास की गणना करने के लिए, कुछ मामलों में वस्तु के शेष आर्थिक जीवन को ध्यान में रखना बहुत महत्वपूर्ण है, फिर मूल्यह्रास की गणना निम्नानुसार की जाती है:

I + OS या EV + OS, जहां:

ओएस - आर्थिक जीवन की शेष अवधि।

गणना उदाहरण. किसी वस्तु का सामान्य आर्थिक जीवन 80 वर्ष है। उनकी कालानुक्रमिक आयु 15 वर्ष है। प्रभावी आयु पर्यावरण की स्थिति, डिजाइन, प्रकृति के विश्लेषण के आधार पर मूल्यांकक द्वारा निर्धारित की जाती है और 20 वर्ष है (खराब रखरखाव और उचित रखरखाव की कमी के कारण)।

किसी परियोजना का वित्तीय प्रदर्शन अक्सर तब सामने लाया जाता है (उन पर सबसे अधिक ध्यान दिया जाता है) जब परियोजना निवेशक के सामने प्रस्तुत की जाती है। वास्तव में, उन्हें छोड़ा नहीं जा सकता, क्योंकि निवेशक अक्सर कई प्रमुख संकेतकों के आधार पर परियोजना का मूल्यांकन करता है: आईआरआर, एनपीवी, पीआई (निवेश लागत पर रिटर्न की दर), पेबैक अवधि, रिटर्न की औसत लेखा दर। उसी समय, एक नियम के रूप में, वह स्वयं गणनाओं में रुचि नहीं रखता है, बल्कि बुनियादी मान्यताओं और प्रारंभिक जानकारी की विश्वसनीयता में रुचि रखता है।

आइए हम गणना में ली गई धारणाओं को सूचीबद्ध करें।

1. परियोजना को उचित ठहराते समय ध्यान में रखी गई कराधान की शर्तें 2015 की चौथी तिमाही के लिए लागू कानून का अनुपालन करती हैं रूसी संघऔर क्रास्नोडार क्षेत्र: रूसी संघ का टैक्स कोड, केजेड नंबर 731 "क्रास्नोडार क्षेत्र में निवेश गतिविधियों के राज्य प्रोत्साहन पर", विनियम "निवेश परियोजनाओं पर विशेषज्ञ परिषद पर"। इन मानदंडों के आधार पर, परियोजना के लिए कर वातावरण बनाते समय निम्नलिखित बातों को ध्यान में रखा गया:

संपत्ति कर की दर उद्यम की संपत्ति मूल्य का 2.2% प्रति वर्ष है;

आयकर की दर 20% है (बजट में देय आयकर की राशि का निर्धारण करते समय, मुनाफे के पुनर्निवेश से जुड़े लाभ को ध्यान में नहीं रखा गया था; अध्ययन अवधि को उत्पादन की लागत के लिए जिम्मेदार ठहराया गया था);

मूल्य वर्धित कर पर टर्नओवर बनाते समय, निर्दिष्ट कर की दर 18% के बराबर ली जाती है;

अचल संपत्तियों पर वैट पूरी तरह से उस समय लगाया जाता है जब अचल संपत्तियों को परिचालन में लाया जाता है और यह बजट में देय वर्तमान गतिविधियों पर वैट की कीमत पर प्रतिपूर्ति के अधीन होता है;

मूल्यह्रास की गणना सीधी-रेखा पद्धति का उपयोग करके की जाती है, जिसमें अचल संपत्तियों के विभिन्न समूहों (औसत) से संपत्ति के संबंध को ध्यान में रखा जाता है लाभकारी उपयोगकुल संपत्ति लगभग 12 वर्ष के बराबर है);

रूसी संघ के कर संहिता के अनुच्छेद 259 के खंड 1.1 के अनुसार, मूल्यह्रास योग्य संपत्ति की लागत का 10% उस अवधि के दौरान अनुमानित उद्यम के खर्चों में शामिल है जब मुख्य संपत्ति परिचालन में आती है;

कोई अन्य कर लाभ प्रदान नहीं किया जाता है।

2. नए व्यापार केंद्र की सेवाओं के लिए कीमतों के निर्माण में रुझान निर्धारित करने वाले कारकों में से मुख्य निम्नलिखित हैं:

संगठनों के लिए उपयोगिता बिलों की लागत;

श्रम लागत;

उधार ली गई पूंजी की लागत;

विपणन गतिविधियों की लागत;

खाद्य और पेय सेवा के लिए उत्पादन की लागत।

2002 से वर्तमान तक की अवधि में, लागत उपयोगिताओं, औसत वेतन उस दर से बढ़ रहा है जो मुद्रास्फीति की सामान्य दर (औसतन 5-10%) से अधिक है। इस संबंध में, परियोजना की शुरुआत से 4 वर्षों के भीतर सभी उपयोगिता लागतों (बिजली, पानी की आपूर्ति, गैस, सीवरेज के लिए) का लागत अनुमान मूल्य सूचकांक के 15% की दर से किया गया था, फिर - 8% अनुक्रमणिका। परियोजना कार्यान्वयन के पहले 4 वर्षों में वेतन में औसत वृद्धि 25% के बराबर ली गई, फिर - 12%। खाद्य उत्पादों की कीमत में वृद्धि परियोजना के पहले वर्ष में 12% से लेकर होटल के चालू होने और उसके बाद के संचालन के दौरान 8% तक की सीमा में ली गई थी (स्थानीय रूप से उत्पादित उत्पादों की कीमतों में वृद्धि को ध्यान में रखते हुए और एक पेय पदार्थों सहित विदेशी उत्पादन के महंगे, तैयार उत्पादों में नकारात्मक वृद्धि)।

• 3. नियोजन क्षितिज 10 वर्ष माना जाता है, जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश की योजना बनाने की औसत अवधि है। इसी समय, लागू की जा रही परियोजना के समान विशेषताओं वाली अचल संपत्ति वस्तुओं में पूंजी पुनर्निवेश की औसत अवधि 10 वर्ष से अधिक है और लगभग 15 - 20 वर्ष है। इसलिए, विश्लेषण में 397 मिलियन रूबल की राशि में परिसमापन आय को ध्यान में रखा गया। 41 नियोजन अवधियों (अवधि 3 महीने) के लिए मौजूदा कीमतों पर, जिसके बदले में 20% की छूट दर के साथ गणना के लिए शुद्ध वर्तमान मूल्य में 56 मिलियन की वृद्धि हुई, और 121 मिलियन रूबल की वृद्धि हुई। 12% की दर के लिए.
• 4. सेंट्रल बैंक पुनर्वित्त दर का पूर्वानुमान 2017 तक मुद्रास्फीति के स्तर (अर्थात्: मुद्रास्फीति + 2%) के लिए आर्थिक विकास और व्यापार मंत्रालय के आधिकारिक पूर्वानुमान पर आधारित है। इसके आधार पर, समग्र बजटीय दक्षता (बजट और सभी स्तरों के गैर-बजटीय निधियों को भुगतान, कर और शुल्क की राशि) 2523 मिलियन रूबल है। एक आशावादी पूर्वानुमान के लिए और 1536 एक रूढ़िवादी पूर्वानुमान के लिए। कुल बजट दक्षता, परियोजना की शुरुआत तक छूट, क्रमशः 770 मिलियन और 472 मिलियन है।
• 5. वर्तमान देनदारियों का निर्धारण इन सेवाओं के प्रावधान के समय अनुमानित उद्यम की अधिकांश प्रकार की सेवाओं के भुगतान को ध्यान में रखते हुए किया गया था। सेवाओं और सामग्रियों के आपूर्तिकर्ताओं के साथ निपटान अधिकतम विलंबित भुगतान (कम से कम 20 दिन) के साथ एक कैलेंडर माह के भीतर किया जाता है।
• 6. प्रत्येक योजना अवधि के लिए गणना किए गए नियंत्रण मापदंडों के अन्य पूर्वानुमान मूल्य (उदाहरण के लिए, लागत मूल्य में शामिल ब्याज दर) सीधे व्यवहार्यता अध्ययन की गणना तालिकाओं में दिए गए हैं।
• 7. छूट दरें निर्धारित की गई हैं: वैकल्पिक परियोजना कार्यान्वयन विकल्प (20%) के रूप में क्रास्नोडार क्षेत्र में रियल एस्टेट में निवेश पर औसत रिटर्न को ध्यान में रखते हुए; स्टॉक एक्सचेंज पर शेयरों पर औसत रिटर्न (12%)।
• 8. उधार ली गई धनराशि पर दर 12% है, ऋण पर ब्याज के भुगतान की स्थगन अवधि 33 महीने है।
• 9. रूबल की मुद्रास्फीति दर आर्थिक विकास और व्यापार मंत्रालय के आधिकारिक दीर्घकालिक पूर्वानुमान के स्तर पर है।
• 10. वेतन, उपयोगिताओं और खाद्य उत्पादों के सूचकांक उस गति से बढ़ रहे हैं जो सामान्य मुद्रास्फीति से अधिक है।

हमारी परियोजना में, दो परिदृश्यों पर विचार किया गया: आशावादी और रूढ़िवादी (तालिका 4, आंकड़े 8 - 10)।

आशावादी पूर्वानुमान का तात्पर्य 67% होटल अधिभोग, 2.5 वर्षों में क्लब सदस्यता की बिक्री, 4 तिमाहियों में नियोजित क्षमता 15% से 67% तक पहुंचने की अवधि, कर्मचारियों की संख्या 164 लोग है।

तालिका 4 - विभिन्न परिदृश्यों की घटना के आधार पर परियोजना के अभिन्न संकेतक

परियोजना संकेतक	आशावादी परिदृश्य	रूढ़िवादी परिदृश्य
परिदृश्यों के बीच मुख्य अंतर
कक्ष स्टॉक उपयोग दर 1 2 साल के लिए मार्केटिंग और पीआर बजट शुरू करना बिक्री अवधि 150 क्लब सदस्यताएँ नियोजित क्षमता तक पहुँचने की अवधि कर्मचारियों की संख्या	71 मिलियन रूबल 2.5 वर्ष 1 वर्ष 164 लोग	98 मिलियन रूबल 3 वर्ष 1 वर्ष 140 लोग
वित्तीय संकेतक
उधार ली गई धनराशि पर अधिकतम दर सरल वापसी 2 रिटर्न की लेखांकन दर अधिकतम ऋण ऋण 3 ऋण सेवा अवधि	2 साल 1,270 मिलियन रूबल 5.5 वर्ष	3 वर्ष 1,375 मिलियन रूबल 7 साल
एनपीवी, 20% की छूट दर पर रियायती भुगतान अवधि निवेश लागत पर वापसी	3.5 वर्ष	5.5 वर्ष
बजट दक्षता
समेकित बजट प्रभाव संघीय बजट और ऑफ-बजट फंड क्षेत्रीय बजट	2,523 मिलियन रूबल 1,592 मिलियन रूबल 931 मिलियन रूबल	1,536 मिलियन रूबल 1,005 मिलियन रूबल 531 मिलियन रूबल

नोट.1 - इस गुणांक की गणना होटल, कॉटेज और, तदनुसार, रेस्तरां की औसत वार्षिक अधिभोग के रूप में की जाती है; 2 - होटल के चालू होने की तारीख से भुगतान अवधि; 3 - ऋण की राशि, पूंजीकृत ब्याज, कार्यशील पूंजी की आवश्यकता को ध्यान में रखते हुए।

तालिका 4 में, रूढ़िवादी पूर्वानुमान 44% अधिभोग मानता है (क्रास्नोडार में होटलों के लिए वर्तमान औसत 67% है; पिछले 5 वर्षों में, संकेतक औसतन 1 - 2% बढ़ गया है), 3 के लिए क्लब सदस्यता की बिक्री वर्ष, 4 तिमाहियों के लिए नियोजित क्षमता 8% से 44% तक पहुंचने की अवधि, कर्मचारियों की संख्या - 140 लोग (आंकड़े 8 - 10)।

मूल्य निर्धारण नीति 5 सितारा होटल (10,000 से 35,000 रूबल तक) और रूस के अन्य निजी गोल्फ क्लबों के समान है।

प्रत्येक प्रकार के पहनावे को सशर्त रूप से कई उप-प्रजातियों में विभाजित किया जा सकता है। हटाने योग्य घिसाव को घिसाव कहा जाता है, जिसके परिणामों का उन्मूलन आर्थिक रूप से लाभदायक और समीचीन माना जा सकता है। आवश्यक शर्तमूल्यह्रास के परिणामों का उन्मूलन यह है कि मूल्यह्रास के परिणामों को खत्म करने के उद्देश्य से किए गए सभी कार्यों का उद्देश्य न केवल संपत्ति की तकनीकी और संरचनात्मक विशेषताओं की मरम्मत और बहाली करना है, बल्कि वस्तु की कार्यात्मक विशेषताओं में सुधार करना भी है और, सबसे महत्वपूर्ण बात, इसका मूल्य बढ़ाना। यदि उपरोक्त सभी प्रकार की टूट-फूट की पहचान कर ली जाए, तो हम किसी इमारत या संरचना की संचित टूट-फूट के बारे में बात कर सकते हैं। संचयी संचित मूल्यह्रास एक संकेतक है जो सीधे मूल्यांकन की जा रही वस्तु के वास्तविक संचालन के जीवनकाल, नियमों और शर्तों पर निर्भर करता है।

यह सूचक निम्नलिखित मूल्यांकन अवधारणाओं द्वारा विशेषता है:

• भवन का भौतिक जीवन- संपत्ति के संचालन की अवधि, जिसके दौरान इसकी मुख्य डिजाइन और कार्यात्मक विशेषताएं मूल्यांकन मानदंडों (डिजाइन विश्वसनीयता, भौतिक विश्वसनीयता, आदि) को पूरा करती हैं। वस्तु के भौतिक जीवन की अवधि डिजाइन चरण में निर्धारित की जाती है। संपत्ति के नष्ट होने से भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।
• कालानुक्रमिक उम्र- भवन के चालू होने की तारीख से उसके मूल्यांकन के क्षण तक बीता हुआ समय।
• आर्थिक जीवन- संचालन की वह अवधि जिसके दौरान वस्तु आर्थिक रूप से कुशल होती है, अर्थात लाभ कमाने में सक्षम होती है। इस अवधि के दौरान, विभिन्न सुधारों और जीर्णोद्धार कार्यों से संपत्ति के मूल्य में वृद्धि होती है। इमारत के आर्थिक जीवन की अवधि के अंत को वह क्षण माना जा सकता है जब यह आय उत्पन्न करने में असमर्थ हो जाता है, जो कि विचाराधीन बाजार खंड में समान अचल संपत्ति की दर से निर्धारित होता है। साथ ही, सामान्य टूट-फूट के उच्च स्तर के कारण किए गए सुधार अब इमारत के मूल्य में वृद्धि करने में सक्षम नहीं हैं।
• प्रभावी आयु- कालानुक्रमिक आयु और आर्थिक कारकों के संयोजन से निर्धारित होता है जो मूल्यांकन के समय संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करते हैं। संपत्ति के संचालन की स्थितियों और विशेषताओं के आधार पर, इसकी प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। जब किसी इमारत का उपयोग सामान्य परिस्थितियों में किया जाता है, तो उसकी प्रभावी आयु आमतौर पर उसकी कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है।
• शेष आर्थिक जीवन- भवन के मूल्यांकन की तिथि से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि। मूल्यांकन अभ्यास में, समान अवधारणाओं - मूल्यह्रास और मूल्यह्रास के बीच अंतर करने की प्रथा है। अनुमानित टूट-फूट किसी विशिष्ट तिथि पर किसी संपत्ति के मूल्य की गणना करने में उपयोग किए जाने वाले मुख्य मापदंडों में से एक है। भौतिक टूट-फूट को प्राकृतिक कारकों के प्रभाव में किसी इमारत द्वारा उसके संरचनात्मक और कार्यात्मक गुणों के क्रमिक नुकसान के रूप में समझा जाता है, जैसे साथ ही मानवीय प्रभाव भी. अचल संपत्ति वस्तुओं के भौतिक मूल्यह्रास की गणना के लिए निम्नलिखित विधियाँ हैं: (लागत; मानक; जीवन की विधि)
• मानक मूल्यांकन पद्धतिविभिन्न विभागीय या अंतरक्षेत्रीय नियामक निर्देशों के उपयोग पर आधारित है। ऐसे नियामक निर्देशों का एक उदाहरण "आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने के लिए नियम" वीएनएस 53-86 गोसग्राज़डानस्ट्रॉय है। योजना के दौरान आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का निर्धारण करने के लिए तकनीकी इन्वेंटरी ब्यूरो की दैनिक गतिविधियों में इन नियमों का सक्रिय रूप से उपयोग किया जाता है। ओवरहालआवास स्टॉक, साथ ही एक तकनीकी सूची का संचालन।